אחת התופעות הכלכליות המעניינות של השנה האחרונה היא העובדה שהעלאת הריבית בארה"ב לא הצליחה לפגוע ברוח החייתית של הכלכלה האמריקאית: הצמיחה הכלכלית ברבעון השלישי התקדמה בקצב שנתי של 4.9%, הגבוה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2021, ומעל תחזיות הכלכלנים לצמיחה בקצב 4.7%. הביקוש הצרכני עדיין מתדלק אינפלציה – 3.7% בשנה שהסתיימה באוקטובר –כמעט כפול מיעד הבנק של 2%. לכל אלה הצטרפה בשבוע האחרון עוד פיסת מידע שמראה זאת בצורה חדה ביותר: מחירי הבתים בארה"ב כפי שהם נמדדים במדד קייס שילר בשיתוף S&P Corelogic הגיעו באוגוסט האחרון לשיא כל הזמנים.

במשך שבעה חודשים רצופים רשמו מחירי הבתים עליות, למרות שריבית הבסיס של הבנק הפדרלי היא הגבוהה שהיתה זה 22 שנים, לאחר עשר העלאות ריבית מאז 2022. לא רק שהריבית הפדרלית היא גבוהה, גם הריביות הארוכות נמצאות בשיאים של עשורים.הריבית על המשכנתא הסטנדרטית בארה"ב – לא צמודה, ל-30 שנה – הגיעה ל-7.79% בשבוע האחרון של אוקטובר, הגבוהה ביותר מאז שנת 2000.

המחיר הממוצע לפי מדד קייס שילר בערים הגדולות עלה ב-5.8% בשמונת החודשים הראשונים של 2023, מעל העלייה החציונית במחיר במשך 30 השנים הקודמות. לעומת אוגוסט 2022 היתה זו עלייה של 2.6%.

בנתונים אחרים, שאוסף הבנק הפדרלי של סנט לואיס, אחד הסניפים האזוריים של הבנק הפדרלי, מחיר חציוני של בית נמכר בארה"ב ברבעון השלישי של 2023 היה 431 אלף דולר. זה אינו שיא, אבל קרוב אליו: ברבעון האחרון של 2022 החציון היה 479 אלף דולר. עם זאת, המחיר עלה שני רבעונים רצופים – למרות הריבית הגבוהה. מחירי הבתים בארה"ב גאו בטירוף מאז תחילת מגפת הקורונה, כשביתו של אדם נהפך למבצרו נגד הנגיף, ועלו ב-30% מאז הרבעון השני של 2020 – תוך שלוש שנים בלבד. הזמן שלקח למחירים לעלות בשיעור דומה עד 2020 היה שמונה שנים.

מחירי שיא נרשמו גם בשבע מהערים הגדולות בארה"ב – אלו שננטשו במהלך מגפת הקורונה – בהן ניו יורק, בוסטון, מיאמי ואטלנטה.

פרדוקס או היגיון?

איך יכול להיות שהריבית עולה ומחירי הבתים גם עולים?

אין ספק שעליית הריבית – קצרה כארוכה – מכבידה על קוני בתים. כשהאשראי יקר, ההשקעה בנדל"ן פחות משתלמת, וכך גם רכישה למטרות מגורים ביחס לשכירות. על משכנתא של 400 אלף דולר – פחות ממחירו החציוני של בית בארה"ב, יצטרכו לווים לשלם תוספת של 1,100 דולר לתשלום החודשי.

ריבית נמוכה מעודדת לקיחת אשראי והשקעה בנדל"ן, ומכאן עליות מחירים, אבל דווקא בתקופות של האטה כלכלית בארה"ב, שבעקבותיהן יורדת הריבית, יש בדרך כלל נסיגה או עצירה במחירי הבתים. לעיתים, סימן זה בשוק הדיור מקדים את הכרזתו של מיתון רשמי, ולפעמים זה מגיע מיד לאחריו. מכאן היינו יכולים להסיק אולי שעלייה בריבית לא אמורה להוביל לירידה במחירי הבתים.

מהמגמה הנוכחית אפשר היה להסיק דווקא שמדיניות ריבית של הבנק המרכזי משפיעה בעיקר בכיוון אחד – הורדת ריבית וריבית נמוכה גורמות לעלייה במחירים, והעלאת הריבית לכל היותר מאטה את העליות.

בפועל, מה שקורה כעת עם עליית הריבית הוא האטה ניכרת במספר העסקות, גם אם מחירי הבתים עצמם לא יורדים. בין אלה מחבר גורם מסביר של היצע דל של בתים למכירה. 

מאז יולי 2022 מספר הבתים הנוספים המוצעים למכירה דרך במקום או ירד מדי חודש, למעט אוקטובר 2023, לפי נתוני חברת המידע רדפין. הסיבה לכך היא… הריבית הגבוהה. האשראי של בוני בתים מתייקר, וגם התמריץ לבנות בתים חדשים יורד בגלל הערכות שהקונים כבר פחות נלהבים.

יש גם תופעה שמכונה Lock-in – נעילה או הסתגרות: מי שלקחו משכנתאות בריבית נמוכה לפני שהריבית עלתה מחליטים לא למכור בתים כי בעצם יש להם נכס שממומן בזול, סוג של השקעה משתלמת בימים של ריבית כה גבוהה. התוצאה: היצע דל.

ההיצע נמדד באחת משתי דרכים: מספר יחידות שעומדות למכירה, או מספר החודשים שיידרש למלאי הקיים להימכר לפי קצב המכירה הנוכחי. בשנה הראשונה לקורונה המלאי הצטמצם בגלל הגבלות עבודה וירידה בבנייה, מ-4.8 חודשי מלאי במאי 2020 ל-1.9 בדצמבר 2020. לפי כלל אצבע, נדרש מלאי של 5-6 חודשים כדי שיהיה איזון בין היצע וביקוש. לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי, NAR, באוגוסט היה מלאי של 3.3 חודשים – פחות מהדרוש לאזן את השוק.

התמונה מסתבכת כמעט בכל תרחיש אפשרי קדימה: הריבית אמורה להישאר גבוהה זמן רב, וזה ימשיך לפגוע בהיצע הבתים. אם ריביות המשכנתאות ירדו, מה שישתחרר לשוק יהיה ביקוש כבוש, שיזניק את המחירים. עלויות הבנייה בארה"ב תפחו בשנים האחרונות בגלל מחסור בכוח אדם וחומרים. משבר האקלים גם מסבך את השוק: יש מקומות שכבר אי אפשר לבנות בהם בגלל טמפרטורות גבוהות ומי תהום שהתייבשו, מחיר הביטוח בגלל סיכוני אקלים מאמיר.

הסיכונים והפתרונות

ההתייקרות הבלתי פוסקת ואפקט הנעילה מרחיקים צעירים שרוצים לקנות את ביתם הראשון, מקשים על משפרי דיור ואף מרחיקים פנסיונרים מהחלפת הבית הגדול שהגוזלים פרחו ממנו במגורים צנועים יותר. כל זה הוא בעל השפעות מתגלגלות על הכלכלה, כמו למשל ניידות נמוכה יותר של עובדים, שבארה"ב היא בעלת חשיבות רבה לגמישותו של שוק העבודה ומיצוי הזדמנויות.

לממשל האמריקאי – וגורמים פרטיים רבים – יש תוכניות איך להתמודד עם המחסור בדיור, אבל הן נדמות כמו טיפה בים. ממשל ביידן הקדיש 35 מיליארד דולר באוקטובר לעידוד ערים להסב בנייני משרדים ליחידות דיור. המטרה היא להחיות את מרכזי הערים שננטשו מעובדי המשרדים בקורונה וסובלים עדיין משממון בעקבות המעבר לעבודה מהבית. בניגוד לנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי ומשרדי סובל מעודף היצע קשה, וחברות רבות מגיעות לקשיים.