מחירי הנדל"ן בארה"ב ממשיכים לעלות למרות שיעורי המשכנתאות הגבוהים והעלייה בהיצע הדיור – גורמים שבדרך כלל מפעילים לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות. והמספרים עדיין מראים שהשוק די גמיש אבל יקר.

ביוני, המחיר החציוני הארצי עבור בתים צמודי קרקע היה 450,000 דולר, עלייה של 16.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ויותר מ-31% מיוני 2020, לפי Realtor.com.  עם בתים שמתקרבים לחצי מיליון דולר, הקונים מתחילים לצאת מהשוק. בקשות למשכנתאות ירדו לרמה הנמוכה ביותר בסוף יוני, מה שסימן את השפל הגדול ביותר מזה 22 שנים, לפי איגוד הבנקאים למשכנתאות (MBA).

השינוי הנוכחי בשוק הדיור נובע בחלקו מהכלכלה הכללית ומהסנטימנט הצרכני. ונכון לעכשיו, הכלכלה נמצאת על "חולות נודדים" – מצד אחד, ישנם סימנים להיחלשות הכלכלה מכיוון שהתוצר המקומי הגולמי (התמ"ג) ירד במשך שני רבעונים רצופים, מה שלדברי כמה כלכלנים מעיד על מיתון. אבל מצד שני, שוק העבודה וההוצאות הצרכניות עדיין חזקות. ה-MBA לא כלל מיתון בתחזית הבסיס שלהם, אבל הם אומרים שזה "היפוך מטבעות בנקודה זו", שמעריך בערך 50% סיכוי של ארה"ב להיכנס למיתון במהלך 12 החודשים הבאים.

גורמים רבים בתחום הדיור מזהירים את הקונים מפני ניסיון לתזמן את השוק בזמן שהכלכלה עוברת את תקופת אי הוודאות הזו. "ההחלטה לקנות עכשיו או לחכות תהיה תלויה במוטיבציה ובמצב של הקונה. ייתכן שהמתנה לא תהיה אפשרות מעשית", אומרת קריסטה פורסברג, סוכנת נדל"ן ב-Keller Williams Realty באדינה, מינסוטה. "גם אם קונה יכול לדחוף את הפסקת הקנייה להמשך השנה או 2023, לא סביר שיהיה שיפור משמעותי במחירים או בריבית".

מומחי דיור אומרים שהם שמים עין פקוחה על הכלכלה, שנמשכת לכל הכיוונים על ידי האינפלציה, מחירי הגז המרקיעים שחקים, המלחמה באוקראינה וקוביד, אם להזכיר כמה. בעוד שהנדל"ן היה "הכוכב" של כלכלת ארה"ב בשנים האחרונות, ישנם סימני שחיקה – כלומר, עליית שיעורי הריבית מקשה על הקונים לרכישת לדיור בר השגה.

"אני מאמין שהעלייה החדה בריבית מפחידה קונים ומוכרים כאחד; הם לא יודעים אם התעריפים יישארו או ימשיכו לעלות. חוסר הניבוי הזה גורם לקונים ומוכרים רבים פשוט לשבת ולחכות", אומר סטיב סימונס, מייסד "אוקטובר נדל"ן" בלוס אנג'לס. "אך אחרים יסתערו על מכירה או רכישה לפני שהמצב יחמיר."

מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-5.4% ממאי עד יוני, מה שמציין את החודש החמישי ברציפות של ירידה במכירות, על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR). עם זאת, מחיר המכירה החציוני של בתים אלו הגיע לשיא של 416,000 דולר ביוני, עלייה של 13.4% לעומת שנה שעברה. כל זה מצביע על כך שמחירי הנדל"ן לא ירדו בקרוב.

האם מחירי הנדל"ן בארה"ב ימשיכו לעלות?

האינפלציה, שיעורי המשכנתאות הגבוהים ומחירי הנכסיםהגבוהים שיא פוגעים בסבירות הדיור. תשלום משכנתא חודשי טיפוסי גבוה ב-75% היום מאשר ביוני 2019, על פי דוח של זילו. והרווחים לא עומדים בקצב העלויות המנופחות. השכר צמח ב-6.7% ביוני, בירידה מאחורי העלייה של 9.1% באינפלציה.

גם כלכלני MBA לא רואים את מחירי הנדל"ן יורדים בעתיד הקרוב. הם דיווחו על מחיר מכירה חציוני של בית קיים ב-361,400 דולר ברבעון הראשון, כאשר הם מצפים לעלות ל-402,000 דולר ברבעון השני, ולאחר מכן הרמה קלה ל-379,000 דולר ברבעון השלישי.

תחזיות מלאי הנדל"ן לשנת 2022

המחירים עשויים להמשיך ולעלות, אבל גם האפשרויות יגדלו, לדברי כמה כלכלנים. תחזית המלאי של Realtor.com עשתה שינוי חד במהלך מתחילת השנה ועד עכשיו, ועברה מעלייה של 0.3% בלבד במלאי לתחזית הנוכחית שלהם לקפיצה של 15% במלאי הנכסים למכירה.

"בעוד שעלויות הדיור נותרו גבוהות, מה שדוחף את הקונים בתים לעשות בחירות קשות לגבי סדרי העדיפויות התקציביים שלהם, מספר הבתים למכירה צפוי להמשיך ולגדול, בהתבסס על המהפך שהחל במאי", על פי דוח Realtor.com.

"ככל שיותר בעלי בתים מחפשים לבצע התאמות כדי להתאים לצרכים האישיים המשתנים ולנצל את תנאי השוק הנוחים כדי לגשת לכמות המשמעותית של ההון העצמי שסביר להניח שצברו, לקונים בתים יהיו יותר אפשרויות בחירה."

האם לקנות עכשיו בית או לחכות?

רכישת בית – בכל שוק – היא החלטה אישית ביותר. מכיוון שבתים מייצגים את הרכישה הגדולה ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם, חיוני להיות במצב כלכלי איתן לפני שצוללים פנימה.

השתמש במחשבון משכנתא כדי לגלות כמה עלויות הדיור החודשיות שלך יהיו בהתאם למקדמה ושיעור הריבית שלך.

ניסיון לתזמן את השוק או לחזות מה עלול לקרות בשנה הבאה אינו האסטרטגיה הטובה ביותר לרכישת דירות. במקום זאת, עדיף לקנות על סמך התקציב והצרכים שלך. אם אתה מוצא בית שאתה אוהב באזור שאתה אוהב והוא גם מתאים לתקציב שלך, רוב הסיכויים שהוא עשוי להתאים לך. עם זאת, אם אתה מקריב יותר מדי קורבנות רק כדי להשיג בית, אתה עלול להסתיים עם חרטה של הקונה ואלבטרוס יקר שאתה צריך להוריד.

טיפים לקנייה בשוק נדל"ן חם

התחל עם תקציב וערוך הסכם עם עצמך כדי לעמוד בו. אפילו עם עלייה קלה במספר הבתים למכירה, הרוכשים עדיין מתמודדים עם מחירים גבוהים וריביות משכנתא בטווח של 6%.״ יש הרבה גורמים שקונים עכשיו לקנייה, ולמען האמת, הרבה אנשים מפחדים לטעות", אומרת ג'ניפר בפטיסטה, סוכנת נדל"ן ב-Fresh Starts Registry באנדובר, מסצ'וסטס. "כסוכן ותיק, אני שואל את הלקוחות שלי בראש ובראשונה, 'מה תחושת הבטן שלך אומרת?' אם [התזמון] מרגיש שגוי, תמיד תמצא את הבית הלא נכון, אז פשוט חכה".

רייצ'ל לונה, המנהלת של Patriot Title ביוסטון, ממליצה גם לקונים להאט את הקצב. מנטליות המחסור בשוק גרמה לאנשים לקבל החלטות מהירות, שיכולות להפוך במהירות לחרטה של הקונה. הבעיה היא שאתה לא יכול להחזיר את הבית אם אתה מבין ששילמת יותר מדי או סתם קנית מקום שאתה לא אוהב. העלויות של המוכר יכולות להגיע עד 10% ממחיר המכירה של הבית, כך שאתה עלול להפסיד כסף אם תסתובב ותמכור אותו.

"תהיה סבלני," אומרת לונה. "מה שחשוב באמת בעת רכישת בית הוא הכספים האישיים והיציבות הכלכלית לטווח ארוך. שאל את עצמך: האם אתה נטול חובות? האם יש לך קרן חירום להוצאות של שלושה עד שישה חודשים? האם התשלום החודשי שלך לבית יהיה 25% או פחות מהשכר החודשי שלך עבור הכנסה? אם אתה לא עומד בנוחות בכישורים האלה, זה לא משנה אם השוק הוא לטובתך".

טיפים למכירה בשוק נדל"ן חם

הצעד הראשון למכירה מוצלחת הוא למצוא סוכן נדל"ן שמכיר את האזור ומגיע עם המלצות. סוכן טוב יעבוד איתך בשיתוף פעולה הדוק כדי לתמחר את הבית שלך בצורה תחרותית תוך הצגת שאלות והצעות של קונים פוטנציאליים.

בינתיים, הצג את הבית שלך באור הטוב ביותר האפשרי. לא לכולם יש מזומנים שמוקדשים לשיפוצים ותיקונים, אבל מעט הון עצמי של זיעה יכול להגיע רחוק. הצעד הראשון הוא לסדר, לארגן ולנקות.

החביאו ערימות של שטרות וקבלות, אחסנו צעצועים וודאו שהמטבח שלכם מסודר. תאורה בהירה היא גם דרך מצוינת לגרום לבית שלך להרגיש מרווח וקליל.

גם אם הבית שלכם מיושן, חלל נקי נותן לקונים הזדמנות לדמיין את הפוטנציאל של הבית החדש.