Connect with us

Featured

שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס מתקרר: ירידה חדה במכירות בחודש מאי לעומת שנה שעברה

התשלום החודשי החציוני על בתים שנרכשו ב-2022 גבוה ב-40% מאשר בתים שנרכשו ב-2021 בעקבות עליית המחירים ושיעורי המשכנתאות שכמעט הוכפלו מאז ה-1 בינואר

Published

on

שוק הנדל"ן החם בלוס אנג'לס מתקרר, על פי המחקר האחרון על המגמות בתחום בעיר המלאכים. השוק מתעדף מוכרים כבר כמה שנים טובות, אבל נתונים חדשים מ-Core Logic  מצביעים על כך שהשוק הסופר-מחומם אולי סוף סוף מתקרר: כלל המכירות במאי 2022 ירדו ב-16% ממאי 2021. זה הופך אותו למכירות הגרועות ביותר במאי זה 34 שנים .

"מספר המכירות בפועל יורד משנה לשנה וחלק מזה בגלל העובדה שהיה הרבה ביקוש עצור במהלך השנים האחרונות וריביות נמוכות באמת הניעו את זה", אמר ג'סי ויינברג, העוסק בתחום הנדל"ן במרינה דל ריי קרוב ל-20 שנה. גם המחירים החציוניים של נכסי הנדל"ן נשמרו באפריל ולא עלו, תוך שהם קוטעים רצף ארוך.

Core Logic מדווחת גם שהתשלום החודשי החציוני על בתים שנרכשו ב-2022 גבוה ב-40% מאשר בתים שנרכשו ב-2021. מומחים מאשימים את המחירים הגבוהים ואת שיעורי המשכנתא שכמעט הוכפלו מאז ה-1 בינואר.

"אנשים מודאגים מהאופן שבו עליית התעריפים תשפיע על המחירים", הוסיף וינברג. "בדרך כלל אם אתה מגדיל את העלות של הכסף, באמצעות הלוואה על המשכנתא. זה ישפיע על המחירים והמחירים בדרך כלל יורדים.

"עם זאת גם היום, אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא למצוא בלוס אנג'לס נכסים לרכישה. הקונים מחכים להזדמנות וכשהם מוצאים משהו שהם אוהבים הנכס נוטה להימכר במהירות".

צניחה בהתחלות הבנייה בארה"ב

התחלות והיתרי הבנייה בארה"ב נפלו בחודש שעבר בשיעור חד מתחזיות הכלכלנים, התחלות הבנייה צנחו במאי ב-14.4% לעומת החודש הקודם, לקצב שנתי של 1.55 מיליון בתים. תחזית הכלכלנים היתה לירידה מתונה יותר לקצב שנתי של 1.68 מיליון יחידות.  מדד היתרי הבנייה בארה"ב, הנחשבים לאינדיקטור לגבי התחלות הבנייה בעתיד, צנח במאי ב-7% לעומת אפריל, לקצב שנתי של 1.7 מיליון יחידות. תחזית הכלכלנים היתה לירידה מתונה יותר לקצב שנתי של 1.78 מיליון.

ריבית המשכנתאות חזרה לרמות המשבר הפיננסי

הריבית על המשכנתאות בארה"ב רשמה את הזינוק השבועי החד ביותר מאז 1987, על רקע העלאת הריבית השבוע על ידי הבנק הפדרלי ב-0.75% בניסיון לרסן את האינפלציה הגואה. הריבית הממוצעת על המשכנתאות ל-30 שנה, הנחשבת למשכנתא הסטנדרטית בארה"ב, זינקה השבוע ל-5.78%, רמתה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2008 בזמן המשבר בשוק הדיור – לעומת 5.23% בשבוע שעבר, לפי נתונים שפירסמה היום (חמישי) חברת המשכנתאות פרדי מאק.

הזינוק בריבית המשכנתאות, לצד עלייה חדה במחירי הבתים בארה"ב, דחקו קונים פוטנציאלים החוצה מהשוק. מספר הבקשות למשכנתאות צנח ביותר מ-15% לעומת השנה שעברה ומיחזור המשכנתאות צלל ביותר מ-70%, לפי איגוד בנקאי המשכנתאות (MBA). צפויה הרעה נוספת בנתונים הללו, מאחר שהבנק הפדרלי עתיד כמעט בוודאות להמשיך להעלות את הריבית.

העלאת הריבית החריגה שביצע הפד באה לאחר שנתונים שפורסמו בשבוע שעבר הראו כי האינפלציה בארה"ב טיפסה ל-8.6%, שיא של ארבעה עשורים.  נראה כי העלייה בריביות גורמת להאטה בשוק הדיור, שמהווה חלק חיוני בכלכלה. המכירות של בתים קיימים הואטו באפריל זה החודש השלישי ברציפות על רקע הזינוק בריבית המשכנתאות. ביום שלישי, סוכנות הנדל"ן המקוונת רדפין, הסובלת מההאטה בשוק הדיור, הודיעה כי תפטר 8% מכוח העבודה שלה.

רכישת בית בארה"ב הפכה למשימה יותר ויותר קשה לאחרונה, במיוחד עבור רוכשי בית ראשון. מלבד האינפלציה הנוסקת, עליית ריבית המשכנתאות וזינוק במחירי הבתים, היצע הבתים העומדים למכירה ממשיך להיות דליל.

הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-15 שנים, בריבית קבועה, הנחשבת לפופולרית בקרב אלו שממחזרים משכנתאות, קפצה השבוע ל-4.81% – לעומת 4.38% בשבוע שעבר. לפני שנה, היתה הריבית ברמה של 2.24%.

Featured

מחקר של רימקס: ירידה תלולה במספר הבתים שנמכרו בלוס אנג'לס בשנה האחרונה

מאי הוא אחד החודשים העמוסים ביותר עבור רוכשי נדל"ן אך למרות זאת, כל המדינה ראתה ירידה של 8.5% בבתים שנמכרו השנה לעומת מאי שעבר * עם זאת, בתים בלוס אנג'לס נמכרו בשנה האחרונה ב-3.3% יותר מהמחיר המבוקש

Published

on

שוק הנדל"ן התחרותי בארצות הברית ממשיך להוות מחסום עיקרי עבור אנשים המעוניינים לרכוש בתים. במקומות רבים, בתים יוצאים לשוק ותוך מספר ימים בלבד נמכרים באלפי דולרים מעל המחיר המבוקש. אולי בשום מקום הבעיה הזו נפוצה לכאורה יותר מאשר באזור לוס אנג'לס רבתי. הביקוש לבתים זינק במהלך מגיפת ה-COVID-19, ולפעמים, זה מרגיש כאילו זה נמשך גם לתוך 2022.

אבל מחקר חדש שפרסמה ענקית הנדל"ן RE/MAX מראה שמספר הבתים הכולל שנמכר ירד בצורה דרסטית במהלך השנה האחרונה בהשוואה לשנה הקודמת, והבתים הקיימים נשארים בשוק תקופה ארוכה יותר. המחקר מראה שכמעט 25% פחות בתים נמכרו בלוס אנג'לס ממאי 2021 עד מאי 2022, בהשוואה לאותה מסגרת זמן בשנה הקודמת. הירידה של 24.4% בהשוואה לשנה בבתים הנמכרים היא הירידה הגדולה ביותר מבין כל המטרופולינים במדינה, על פי המחקר.

מאי הוא אחד החודשים העמוסים ביותר עבור רוכשי דירות על פי רי/מקס, אך למרות זאת, כל המדינה ראתה ירידה של 8.5% בבתים שנמכרו השנה לעומת מאי שעבר. הסיבה לירידה במכירות? גידול במלאי וריביות גבוהות יותר על המשכנתאות.

ג'יימס סנדרס הוא מתווך ובעלים של RE/MAX Estate Properties בלוס אנג'לס. לדבריו, הטירוף של הערכת היתר בשוק הדיור היה "לא בר קיימא" ואומר שהוא מצפה שהשוק יתייצב בחודשים הקרובים. "סביבת הריבית העולה החזירה את שוק הדיור בלוס אנג'לס לשוק נדל"ן טיפוסי יותר", אמר סנדרס. "ראינו ירידה בביקוש מ-10% ל-15%. המלאי שלנו גדל ב-36% מהשנה שעברה, אבל עדיין יותר מ-75% מתחת לרמות הטרום-מגיפה האופייניות שלנו".

סנדרס אמר שהבתים נשארים בשוק זמן רב יותר, רובם במשך 40 יום או יותר. במהלך שיא "השוק המטורף", בתים נחטפו תוך כ-25 ימים בממוצע. סנדרס גם אומר שבתים רואים קומץ הצעות על בתים במחיר תחרותי, לעומת תריסר ההצעות הנוספות על כל נכס בשנה האחרונה ואילך.

אבל אל תצפו שהמחירים יצנחו מכיוון שפחות בתים נמכרים ונראה שהביקוש התקרר. לפי RE/MAX, בתים בלוס אנג'לס בשנה האחרונה נמכרו ב-3.3% מהמחיר המבוקש. מדובר בעלייה של 3.8 נקודות אחוז משנת 2021, אז נמכרו בתים ב-99.6% מהמחיר המבוקש."אנחנו לא רואים שהמחירים מתקנים את עצמם כמו שהם עשו במהלך המיתון הגדול", אמר סנדרס. "לבעלי בתים יש יותר מדי הון עצמי בנכסים שלהם וכתוצאה מכך, אנחנו לא רואים שוק מכירה גדול במצוקה".

זה נכון בכל היבשת: מחיר המכירה החציוני של בית שנמכר בארה"ב עלה בכ-50,000 דולר ממאי 2021 למאי 2022. אז פחות בתים נמכרים, פחות הצעות מוצעות ובתים נשארים בשוק זמן רב יותר. אבל המחירים עדיין ממשיכים לעלות למרות הגורמים הללו, לפחות לעת עתה. "גם כשהריביות נעות סביב 6%, הן עדיין נמוכות מבחינה היסטורית, ונדל"ן בלוס אנג'לס היה היסטורית השקעה מצוינת", אמר סנדרס.

הירידה במכירות בתים אינה מוגבלת ללוס אנג'לס.  בסן דייגו, מכירות הבתים ירדו ב-20.4% באותו פרק זמן.

להלן חמשת השווקים המובילים שחוו את הירידה הגדולה ביותר משנה לשנה במכירות בתים ממאי 2021 עד מאי 2022:

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות