וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

הלקוחות הסיניים מובילים את השקעות החוץ בשוק הנדל"ן בארה"ב * הם גם אוהבים לשלם במזומן * כדאי להתחיל להתרגל לשוק ריל אסטייט מלוכסן עיניים

בזמן ששוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להתאושש לאיטו, השקעות החוץ עוזרות לו. לפי איגוד המתווכים הלאומי, קונים שאינם אמריקאים השקיעו 82 מיליארד דולר במכירות נדל"ן בשנה האחרונה.

יותר מ-7 מיליארד דולרים מהסכום הזה הושקעו על ידי קונים מסין, מה שהופך אותם לקוני הנדל"ן הזרים השניים בגודלם בארה"ב אחרי הקנדיים. הם קונים בתים בעסקאות של מיליוני דולרים בכל רחבי ארה"ב ומשלמים במזומן.

"סביר להניח שהם מהווים את האחוז העליון מבין דוברי המנדרינית שמגיעים מסין, אלה אותם האנשים שיש להם עסקים משלהם או שהיו בעלי תפקידים בממשלה".

 קאסטם מייד בפאסדינה

חלק מאותם הבתים נבנו במיוחד עבור קונים מסין. חדשות "פוקס" ביקרו בבית שמחירו 8 מיליון דולרים אשר ממוקם בפסאדינה, קליפורניה. הבית הכיל שני מטבחים, הקטן מביניהם היה בעל מערכת איוורור מיוחדת המותאמת לבישול מזון בעל ניחוחות לא נעימים, למשל דגים. הבית כלל גם סוויטה ואפילו אגם.

אנשים מסין משקיעים הרבה יותר בבתים שלהם משום שהם רוצים שהבתים "יצעקו"  שהם מוצלחים. הסינים אוהבים את ארה"ב בגלל שכספם קונה כאן יותר. בשנגחאי, בשני מיליון דולרים הם יכולים לקנות רק דירת שני חדרים.

לטענת לינדה צ'אנג, קונה סינית שמחפשת דירות בשרמן אוקס, "אתה מקבל הרבה מאוד בתמורה לכספך. בלןס טנגקלס אתה מקבל אדמה, בתי-ספר טובים, סביבה בטוחה וחיי חברה נוחים". צ'אנג יודעת גם שכאשר רבים משוקי הנדל"ן סבלו, שטח החיפוש שלה פרח משמעותית הודות לסינים וקונים נוספים מחו"ל.

בעוד שרבים מהקונים הסיניים גרים בארה"ב באופן קבוע או חלקי, מתווכים מעריכים שכ-40 אחוזים מהבתים מיועדים להשקעות. הם "מרחרחים" במדינות שבתים רבים מעוקלים בהן כמו נבאדה ופלורידה. חלקם קונים שניים או שלושה בתים בו זמנית.

מיליון מיליונרים סיניים

לפי מגזינים בשנגחאי, בסין יש כמעט מיליון מיליונרים וכמחציתם אומרים שהיו מעוניינים להשקיע בארה"ב. "זה סממן למעמדם" אומרת בטי צ'ן, אשר מנהלת עסקים עם קונים סיניים בלאס וגאס. "אתה יכול להשוויץ בפני המשפחה והחברים שלך שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות משהו מעבר לים, לא כולם יכולים לעשות זאת", היא אומרת.

צ'ן ממשיכה : "רוב הסינים אוהבים לרכוש מכוניות מרצדס, וזה לא משנה אם המכונית טובה או לא. זה פשוט מראה לחברה את מעמדם.  להיות בעל מכונית מחו"ל בסין מראה הרבה מאוד על המעמד, אז הם גאים לספר לחבריהם שיש להם בית בחו"ל".

בנוסף, קונים מסין השקיעו כמעט שני מיליארד דולרים בנכסים מסחריים בשנת 2011, או במילים אחרות, הכפילו פי ארבע את מה שהשקיעו לפני מספר שנים.

הדבר הטוב ביותר שבעל בית יכול לעשות כדי לקבל את ההערכה הגבוהה ביותר שאפשר הוא לוודא שיש לו בבית את כל המרכיבים החשובות הזמינים עבור השמאי * נדל"ן עם אדם כץ

הערכות נמוכות הופכות לבעיה גדולה עבור רבים המעוניינים להיות קונים או משווקים לעתיד בזמן שערכי הבתים מתחילים להתייצב ולעלות בשווקים המקומיים. ההערכות מבוססות על מחירי המכירה האחרונים של נכסים בעלי מאפיינים דומים. בשווקים בהם המחירים עולים, מחירי המכירה האלה לא עלולים להיות לא מספיק גבוהים כדי לתמוך בעסקאות החדשות.

הדבר הטוב ביותר שבעל בית יכול לעשות כדי לקבל את ההערכה הגבוהה ביותר שאפשר הוא לוודא שיש לו את כל תכונות הבית החשובות הזמינות עבור השמאי.

להלן כמה טיפים שיעזרו לך לקבל את ההערכה הגבוהה ביותר:

1. ודא שהשמאי מכיר את השכונה שלך

האם השמאי מתגורר ברדיוס של 10 מיילים מהנכס שלך? זו אחת השאלות הראשונות שעליך לשאול את השמאי. אתה יכול לבקש מהמלווה שלך לשלוח שמאי מקומי כך שהוא יידע מה הוא עושה.

2. ספק נתוני מכירות דומות משלך

ספק לשמאי שלך לפחות שלושה נכסים דומים וסולידיים שקיבלו הערכה גבוהה (שאל את המתווך שלך או בדוק באתרי נדל"ן).

3. דע מה מוסיף את הערך הרב ביותר

מטבח וחדרי אמבטיה משופצים, רצפות עץ, גינות וגראז' מסודר ופונקציונלי מקפיצים את ערך הנכס שלך.

4. תעד את השיפוצים שביצעת

אם השקעת כסף בבית, הוכח זאת. תמונות "לפני ואחרי" עוזרות … הראה קבלות של מה ששילמת עליו והכן גיליון מסודר ןמאורגן.

5. דבר על העיר או השכונה שלך

הדגש את כל הדברים הטובים אודות המקום שבו אתה מתגורר: שקט, בתי ספר, קירבה למרכזי קניות, שכנים וכדו'.

6. לא רק לפני פסח – נקה!

גיזום עצים, ניקיון, כמה פרחים בערוגות הפרחים ומגע של צבע יכולים לעזור לכל הערכה. בנוסף לכך, היפטר מכל הבלאגן בבית ובגראז' שלך.

7. הענק לשמאי קצת מרחב נשימה

אל תעקוב אחר השמאי כמו כלבלב… זה מנופף עבורו דגל אדום גדול שיש בעיה עם הבית. וכשאתה כבר איתו, הפוך את עבודת השמאי לנעימה ככל האפשר על ידי מתן ריח נעים לבית שלך.