Connect with us

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

Featured

הבלבול חוגג: יותר מ-30% מהאמריקאים 'לא יודעים אם הם יקבלו השנה החזר מס או שהם חייבים ל-IRS כסף'

בגלל מגפת הקורונה נגרם בלבול נוסף בקרב משלמי המיסים בשנת 2021. מיליונים שאיבדו מקום עבודה בגלל נגיף הקורונה לא מודעים לכך שהכנסות מדמי האבטלה חייבות במס ויכולות להוביל לחיוב מס בדיעבד

Published

on

אף על פי שהמועד האחרון עבור מרבית האמריקאים להגיש את מיסיהם נדחק מ-15 באפריל ל-17 במאי, 2021, 32% ממשלמי המסים עדיין אינם בטוחים אם הם זכאים להנחה, כך עולה מסקר חדש. הסקר, שבוצע על ידי NORC באוניברסיטת שיקגו, סקר 1,076 מבוגרים ברשת ובטלפון בין 25 בפברואר ל -1 במרץ.

"המורכבויות פשוט ממשיכות להתפתח", אמרה אנג'לה פונטס, סמנכ"לית מחלקת הכלכלה, המשפט והחברה ב- NORC ל- CNBC. "בעיניי זה אומר שיש הרבה אנשים שעלולים להיות בנסיבות מקלות, שהם לא בטוחים שהם יקבלו את ההחזר הזה".

למרות החששות, רוב האמריקאים מקבלים בדרך כלל החזרים ממס הכנסה לאחר הגשת הדוחות שלהם. בשנת 2020, כמעט 170 מיליון איש הגישו דוחות מס. מתוך המספר הזה, כמעט 126 מיליון החזרים הונפקו על ידי מס הכנסה, המהווים 74 אחוזים מכלל התיקים. ההחזר הממוצע בשנת 2020 היה 2,549 דולר – בסביבות 321 דולר פחות מהממוצע בשנת 2018, שהיה 2,870 דולר. עד כה השנה קיבל מס הכנסה כ- 76 מיליון החזרי מס בודדים עד ה-19 במרץ והנפיק כמעט 50 מיליון החזרים.

משלמי המסים מקבלים קרן ממס הכנסה כאשר הם משלמים יתר על המידה את המסים שהם חייבים על הכנסתם השנתית המתואמת. בדרך כלל זה קורה מכיוון שמעסיקים משלמים עבור מיסים יותר מהנדרש משכר העובד שלהם. בסוף השנה, ברגע שמגישים מיסים, מס הכנסה מסר להם צ'ק על הסכום ששילמו עליו יותר מדי.

עם זאת, מצד שני, אדם עלול בסופו של דבר להיות חייב כסף למס הכנסה אם שילם פחות על הכנסה כלשהי שהרוויחו. זה יכול לקרות אם מישהו בחר בסכום ניכוי  שגוי, יש לו יותר מצורת הכנסה אחת או לא מבצע תשלומי אומדן במהלך השנה.

בגלל מגפת הקורונה נגרם בלבול נוסף בקרב משלמי המיסים בשנת 2021. מיליונים שאיבדו מקום עבודה בגלל נגיף הקורונה לא ידעו שהכנסות מדמי האבטלה חייבות במס ויכולות להוביל לחיוב מס אם לא ביצעו הפקדות כספים לאורך השנה.

לאחר מכן, לאחר שעברה תוכנית ההצלה האמריקאית בסך 1.9 טריליון דולר בחודש מרץ, 10,200 דולר הראשונים להכנסות האבטלה נעשו פטורות ממס עבור מי שהכנסות ברוטו מותאמות נמוכות מ -150,000 דולר בשנת 2020.

בנוסף, כל מי שעסק ב'גיג אקונומי' בשנה שעברה כהכנסה צדדית עשוי להגיש את המסים שלהם באופן שונה ממה שהיה רגיל. גם מכירות של מניות או השקעות אחרות, כגון מטבעות קריפטוגרפיים, חייבות להיות מדווחות למס הכנסה ויחויבו במס.

אם אתם לא בטוחים אם אתם חייב למס הכנסה בסוף השנה, או אם אתה אמור לקבל החזר כספי, למס הכנסה יש מחשבון שבו משלמי המסים יכולים להזין את פרטי ההגשה שלהם בחינם: 

https://apps.irs.gov/app/tax-withholding-estimator/about-you

ֿ

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות