Connect with us

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

Featured

לוס אנג'לס: לא תאפשר העלאות בשכר דירה עבור רוב הדיירים עד 2023

Published

on

לאחר שבעה חודשים של מגיפה עולמית אותה בילו בדירתם הצפופה של חדר שינה אחד, ג'ייקוב גווארדדו ושותפו לדירה החליטו לעשות צעד.

הם מצאו דירת שני חדרי שינה בסטודיו סיטי באוקטובר 2020 במחיר של 1,975 דולר לחודש – כמה מאות דולרים יותר ממה שהם שילמו בדירתם האחרונה. עם תום חוזה השכירות שנה לאחר מכן, גווארדדו המתין לתשובה מבעל הבית בנוגע לעלות השכירות העדכנית.

"לא רציתי לשאול", אמר גווארדדו בן ה-28, אשר עובד בענף הביטוח.

אך העלאת השכר מעולם לא הגיעה – ולא תגיע לזמן מה. עם תחילת השנה השלישית בה ארה"ב נאבקת במגפת הקורונה, שוכרים בלוס אנג'לס מקבלים הטבה שמעטים אחרים זכאים לה: איסור על בעלי בתים להעלות את שכר הדירה של יותר מ-650 אלף יחידות דיור ברחבי העיר, המייצגות כמעט שלושה רבעים מכלל הדירות בלוס אנג'לס.

נכון לעכשיו, לא תתאפשר העלאת שכר דירה עבור רוב הדיירים עד 2023 ואולי גם מעבר לכך, עובדה שמשמחת את השוכרים אך מקוממת את בעלי הדירות הטוענים כי ההקפאה מעמידה אותם במצב בלתי נסבל.

"אנחנו צריכים לשלם משכנתא ושירותים", אמר ארי חזנס, נשיא חברת נכסים המנהלת כאלף דירות ברחבי העיר. "אני חושב שיש תחושה של עייפות מצד אנשים כמוני כי זה נמשך כל כך הרבה זמן".

בעלי הדירות בלוס אנג'לס מספרים שהעלויות עלו באופן חד, כולל עבודה וחומרי בנייה ותיקוני מבנים וכן אגרות עירוניות עבור איסוף אשפה.

גווארדדו מתכנן להישאר בדירתו הנוכחית בסטודיו סיטי לזמן מה. יחידות קטנות יותר באותו המתחם בו הוא גר מושכרות במחיר הקרוב לזה שהוא שילם, והוא רואה את מחירי השכירות מזנקים בבניינים אחרים באותה שכונה.

"אני יכול לראות את עצמי נשאר כאן עד תום ההקפאה כי שכר הדירה סביר יותר", אמר גווארדדו. "ישנם רבדים רבים לביטחון שיש לי כרגע."

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות