Connect with us

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

כלכלה ועסקים

עודף מ- 50מיליון דולר: מי רוצה לקנות את הבית של אדם לוין בבוורלי הילס?

Published

on

סולן להקת מארון 5 ואישתו הדוגמנית בהאטי פרינסלו מציעים למכירה את ביתם ב-47.5 מיליון דולר – יותר מ- 13מיליון דולר מעל המחיר שבו קנו אותו לפני שנה בלבד

המחיר קפץ ב- 13מיליון דולר תוך שנה. חזית הבית

הזמר וסולן להקת מארון 5 אדם לוין ואישתו דוגמנית העל בהאטי פרינסלו פרסמו למכירה את ביתם המפואר שבבוורלי הילס תמורת סכום מבוקש ודמיוני של 47.5 מיליון דולר. מדובר בצעד מפתיע למדי מצדם של בני הזוג, משום שהם רק רכשו את הנכס לפני כשנה מבעליו הקודם (אחד מיוצרי הסדרה וויל וגרייס'), תמורת 33.9 מיליון דולר.

בית המידות המפואר משתרע על שטח של כ-960 מ"ר וכולל חמישה חדרי שינה ו-12 חדרי שירותים, הפזורים בין 3 קומותיו של המבנה המרכזי, לא כולל ביתן האורחים. על פי הדיווחים, לאחר שרכשו אותו השקיעו בני הזוג לוין ופרינסלו כ-7 מיליון דולרים בשיפוץ הבית המשודרג ממילא. ייתכן שההשקעה הזאת היא חלק מהסיבה לעלייה המשוקפת במחירו המבוקש של הנכס.

בין העבודות שנכללו בשיפוץ: צביעה חיצונית של הבית ללבן (קודם לכן חלקו החיצוני של הבית היה מחופה בלבנים אדומות שעליהן השתרגו גפנים), עדכון והרחבת המטבח המרכזי של הבית והחלפת כל מכשירי החשמל במטבח הקייטרינג הנוסף למכשירים חדישים מפלדת אל-חלד.

דלת הכניסה של האחוזה נפתחת אל מבואת כניסה רחבת ידיים בעלת תקרה גבוהה וחיפוי פאנלים מעץ צבוע, שמובילה אל סלון מרווח ובו אח ומסך טלוויזיה ותקרות שקועות ומעוטרות. סמוך לסלון נמצא חדר האוכל הרשמי שמכיל שולחן אוכל גדול המתאים ל-12 סועדים ובו דלתות זכוכית הנפתחות אל אזור הבר המצוייד.

כמובן שיש בריכת שחייה פרטית

באחורי הבית ממוקם חדר עבודה ששניים מקירותיו עשויים זכוכית בפרופיל בלגי מרצפה עד תקרה, ומהם נשקף נוף של החצר האחורית. עוד בקומה התחתונה: חדר הקרנה פרטי שגם לו אזור בר צמוד. בנוסף הנכס כולל גם חדר כושר פרטי, בריכת שחייה ומגרשי טניס.

בקומה העליונה ממוקם חדר השינה המרכזי שמואר היטב הודות לדלתות זכוכית הנפתחות למרפסת פרטית ושטופת שמש. חדר הרחצה הצמוד מבהיק בלובן יוקרתי וכולל ארון אמבטיה עם משטח שיש וכיורים כפולים. בנוסף, הסוויטה של בני הזוג האופנתיים כוללת לא אחד, כי אם מספר חדרי ארונות וחדרי הלבשה עם ארונות ומדפים שיוצרו בהזמנה מיוחדת.

המשך לקרוא

נדל"ן ועסקים

נדל"ן: הלוואות הסטודנטים חונקות זוגות צעירים בארה"ב

Published

on

By

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים * הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים…

אומנם הנתונים שפורסמו בשבועות האחרונים מעידים שכלכלת ארה"ב ממשיכה להתאושש, בייחוד בשוק הדיור, אולם חובות הסטודנטים שגדלו לרמות גבוהות מאיימות לפגוע בכלכלה השברירית.

הסיפור של איזאק וסטפאני אדאמס מריצ'מונד יכול להמחיש את חומרת הבעיה. הזוג הצעיר מצפה לילד ראשון ולפני כשנה הם החליטו לנצל את המחירים הנמוכים של שוק הדיור וכן את ריבית המשכנתאות האטרקטיבית ולרכוש בית. אולם, מה שהפריד ביניהם לבין משכנתא היה הלוואת סטודנטים בהיקף של 100 אלף דולר שהשניים לקחו לפני מספר שנים. העובדה שלאיזאק אין עבודה יציבה החריפה את המצב והם לא עמדו בתנאים לקבלת משכנתא.

"בטווח הקצר ניתן לראות בבירור ירידה במספר אלו שרוכשים בית בפעם הראשונה", טוען ברייאן קוסטר מחברת Coester Valuation Management, שהוסיף ואמר כי אלה שלא יוכלו להרשות לעצמם בית יקר יותר יפנו לשוק הבתים הקטנים והזולים.

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם בשוק הדיור ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים, כך לפי איגוד הקבלנים האמריקאי. כלכלנים רבים מעריכים כי הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים.

מעבר לכך, ה'פד' עוקב בדריכות אחר הלוואות הסטודנטים וסקר חדש מצביע על כך שההלוואות שילשו את עצמן מ-2004 ועד 2012 לרמה של טריליון דולר והחשש הוא שהם ישפיעו לרעה על ההתאוששות הכלכלית ועל שוק הדיור בפרט.

ה"סיכה" האחרונה שמאיימת לפוצץ את "בועת האשראי" הזו היא העלייה המתוכננת ברבית הלוואות הסטודנטים מ-3.4% לרמה של 6.8% ב-1 ליולי השנה. אומנם מרבית המחוקקים בוושינגטון לא מעוניינים שהריבית הזו תעלה, אך לפי הערכות ההעלאה תתבצע.

המשך לקרוא

לוס אנג'לס

נדל"ן בקליפורניה: הסינים באים, הסינים באים… / מאת אדם כץ

Published

on

By

הלקוחות הסיניים מובילים את השקעות החוץ בשוק הנדל"ן בארה"ב * הם גם אוהבים לשלם במזומן * כדאי להתחיל להתרגל לשוק ריל אסטייט מלוכסן עיניים

בזמן ששוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להתאושש לאיטו, השקעות החוץ עוזרות לו. לפי איגוד המתווכים הלאומי, קונים שאינם אמריקאים השקיעו 82 מיליארד דולר במכירות נדל"ן בשנה האחרונה.

יותר מ-7 מיליארד דולרים מהסכום הזה הושקעו על ידי קונים מסין, מה שהופך אותם לקוני הנדל"ן הזרים השניים בגודלם בארה"ב אחרי הקנדיים. הם קונים בתים בעסקאות של מיליוני דולרים בכל רחבי ארה"ב ומשלמים במזומן.

"סביר להניח שהם מהווים את האחוז העליון מבין דוברי המנדרינית שמגיעים מסין, אלה אותם האנשים שיש להם עסקים משלהם או שהיו בעלי תפקידים בממשלה".

 קאסטם מייד בפאסדינה

חלק מאותם הבתים נבנו במיוחד עבור קונים מסין. חדשות "פוקס" ביקרו בבית שמחירו 8 מיליון דולרים אשר ממוקם בפסאדינה, קליפורניה. הבית הכיל שני מטבחים, הקטן מביניהם היה בעל מערכת איוורור מיוחדת המותאמת לבישול מזון בעל ניחוחות לא נעימים, למשל דגים. הבית כלל גם סוויטה ואפילו אגם.

אנשים מסין משקיעים הרבה יותר בבתים שלהם משום שהם רוצים שהבתים "יצעקו"  שהם מוצלחים. הסינים אוהבים את ארה"ב בגלל שכספם קונה כאן יותר. בשנגחאי, בשני מיליון דולרים הם יכולים לקנות רק דירת שני חדרים.

לטענת לינדה צ'אנג, קונה סינית שמחפשת דירות בשרמן אוקס, "אתה מקבל הרבה מאוד בתמורה לכספך. בלןס טנגקלס אתה מקבל אדמה, בתי-ספר טובים, סביבה בטוחה וחיי חברה נוחים". צ'אנג יודעת גם שכאשר רבים משוקי הנדל"ן סבלו, שטח החיפוש שלה פרח משמעותית הודות לסינים וקונים נוספים מחו"ל.

בעוד שרבים מהקונים הסיניים גרים בארה"ב באופן קבוע או חלקי, מתווכים מעריכים שכ-40 אחוזים מהבתים מיועדים להשקעות. הם "מרחרחים" במדינות שבתים רבים מעוקלים בהן כמו נבאדה ופלורידה. חלקם קונים שניים או שלושה בתים בו זמנית.

מיליון מיליונרים סיניים

לפי מגזינים בשנגחאי, בסין יש כמעט מיליון מיליונרים וכמחציתם אומרים שהיו מעוניינים להשקיע בארה"ב. "זה סממן למעמדם" אומרת בטי צ'ן, אשר מנהלת עסקים עם קונים סיניים בלאס וגאס. "אתה יכול להשוויץ בפני המשפחה והחברים שלך שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות משהו מעבר לים, לא כולם יכולים לעשות זאת", היא אומרת.

צ'ן ממשיכה : "רוב הסינים אוהבים לרכוש מכוניות מרצדס, וזה לא משנה אם המכונית טובה או לא. זה פשוט מראה לחברה את מעמדם.  להיות בעל מכונית מחו"ל בסין מראה הרבה מאוד על המעמד, אז הם גאים לספר לחבריהם שיש להם בית בחו"ל".

בנוסף, קונים מסין השקיעו כמעט שני מיליארד דולרים בנכסים מסחריים בשנת 2011, או במילים אחרות, הכפילו פי ארבע את מה שהשקיעו לפני מספר שנים.

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות