fbpx
Connect with us

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר.

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

Featured

במקביל להופעה בפארק הירקון, אדם לוין מכר נכס בלוס אנג׳לס וגרף 20 מיליון דולר

עסקת מכירת האחוזה בפאסייק פלאסיידס של לוין ורעייתו, הדוגמנית בהאטי פרינסלו, היא השלישית היקרה ביותר שנסגרה השנה בדרום קליפורניה

Published

on

חברי להקת מארון 5 השלימו  באמצע השבוע את סבב ההופעות שלהם בישראל, כשהופיעו בפעם השנייה מול עשרות אלפי אנשים בפארק הירקון שבתל אביב. במקביל להופעות בארץ, אדם לוין, סולן הלהקה, סגר עסקת נדל"ן ענקית בלוס אנג'לס- וגרף לכיסו רווח נקי של 20 מיליון דולר.

לוין בן ה-43 ואשתו הדוגמנית בהאטי פרינסלו (33), רכשו בשנת 2018 אחוזה מפוארת בפאסיפיק פלאסיידס. 31.95 מיליון דולר שילמו השניים על האחוזה, שנקנתה מבן אפלק וג'ניפר גארנר בשנה שהתגרשו. לוין ואשתו התגוררו בנכס הענק בשנים האחרונות, אבל כעת, במקביל להופעות שלו בישראל, השניים מכרו את האחוזה בלא פחות מ-51 מיליון דולר.

עם 20 מיליון דולר רווח נקי, המכירה של לוין ופרינסלו הפכה למכירה השלישית היקרה ביותר שהתקיימה השנה בדרום קליפורניה. הקונים המאושרים, שזהותם נשארה עלומה, יתגוררו באחוזה שעוצבה על ידי האדריכל קליף מיי בשנות השלושים.

מדובר בנכס שכולל מבנה ראשי ומבנה משני, בו יש חדר כושר, סטודיו יוגה, משרדים וחדרי אורחים. בנכס יש גם מגרש כדורסל, מטבחים גדולים ומאובזרים ומגרש חניה ענק, ובסך הכל הוא מתגאה בלא פחות מעשרה חדרי שינה ו-14 חדרי שירותים.

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

Featured13 שעות ago

חשוד נעצר בתקיפה מינית של שתי סטודנטיות בסנטה מוניקה קולג'; המשטרה מחפשת קורבנות נוספים

Featured14 שעות ago

סערה בקהילה היהודית בארה״ב: תשעה ארגוני סטודנטים באונ׳ ברקלי בקליפורניה החליטו להחרים מרצים ציוניים/ תומכי ישראל

Featured14 שעות ago

תפתחו יומנים: אמזון הכריזה על שני ימי סיילים "פריים דיי" באוקטובר במטרה להפוך את הקונים למנויים

Featured14 שעות ago

לאחר יותר משנתיים של צמיחה שוברת שיאים: מחירי הנדל"ן בצפון קליפורניה בירידות החודשיות הגדולות ביותר מאז 2009

Featured14 שעות ago

הפרה את החוק האוסר שידול להשקעות: קים קרדשיאן תשלם קנס של יותר ממיליון דולר בשערוריית הקריפטו

קהילה16 שעות ago

ידי הפלא של קטי אהרון – מטפלת בכוסות רוח לתראפיה לגוף ולנפש

Featured5 ימים ago

עוד מכה לעסקים בקליפורניה: חוק חדש יחייב את המעסיק לחשוף כמה העובדים האחרים מרוויחים 

Featured5 ימים ago

עד מתי? מחירי הדלק בקליפורניה הרקיעו שחקים בן לילה – הזינוק הגדול ביותר מזה 7 שנים

כתבות שבועיות