Connect with us

נדל"ן ועסקים

למכור בשושו

Published

on

תהליך ה-"Pocket Listing" צובר תאוצה בשוק הריל אסטייט של קליפורניה

יש בתים שנקנים ונמכרים מבלי שהם יוצאים לשוק. שיטה זו היא מפה לאוזן והיא היתה פופולרית בעבר רק בין עשירים. כיום היא נהיית יותר נפוצה בין מוכרים המתמודדים בשוק.

ישנן שמועות שקים קרדשייאן וקניה ווסט מוכרים את הבתים שלהם כביכול עם הנכונות לגור יחד. אתרי רכילות מדווחים שבתים אלו נמכרים "בשושו".

"Pocket Listing" משמעותו היא שהנכס אינו רשום ב-MLS אך משווק ישירות בידי הסוכן בלבד, והוא כביכול נמצא "בכיסו". למוכר ולסוכן יש יותר שליטה על מי שיודע על הבית, רואה את הבית ובסופו של דבר קונה את הבית.

הרבה ידוענים ומפורסמים לא מוכנים להעלות תמונות של ביתם הפרטי ולאפשר למיליוני אנשים לראות איך הם חיים. בנוסף לכך הם אינם מעוניינם שרבבות אנשים יגיעו לביתם ב-Open House ויחטטו בארונות ובמגירות.

כיום רואים גם חלק מהציבור הרחב לוקח חלק בשיטת מכירה זו. ישנם מוכרים שאינם מעוננינם שהשכנים ידעו על המכירה אז הם עושים זאת מתחת לרדאר.

יש החפצים בפרטיות בזמן גירושין, מוות בלתי צפוי או לדוגמא איש הייטק מוצלח שאינו מעוניין שהחברה שלו תדע שהוא עובר.

כיום מכירות מסוג אלה הן נפוצות יותר למרות שהרבה ברוקרים טוענים שזה לא ממש מועיל לקונים ולמוכרים. הטענה הראשית היא שכמה שיותר עיניים יראו את הנכס כך התוצאות יהיו יותר חיוביות. כמו כן תופעת התחרות תמיד עוזרת להביא לשולחן את הצעת המחיר הטובה ביותר.

בנוסף, כיום אפשר להעלות נכס ל-MLS מבלי להראות את הכתובת במידה ופרטיות זה נושא חשוב למוכר. אפשרי להעלות תמונה אחת חיצונית של הנכס מבלי לחשוף את פרטיותו של המוכר. המוכר שולט במי שרואה את הבית בכך שהוא מתאם showing בפגישה בלבד והוא גם יכול לדרוש שקונה פוטנציאלי יוכיח יכולת קניה.

מכירה פרטית עלולה להשאיר הון לא קטן על השולחן; המוכר לא ממש יודע עד כמה היה מקבל אם היה מציע את ביתו לשוק הרחב.

סיבה נוספת למכירה סודית או Pocket Listing היא שמוכר אינו בטוח שהינו מעוניין למכור את הנכס בשוק שהוא יחסית חלש, אבל יהיה מוכן למכור למי שיציע את המחיר הנכון.

המוכר אינו מעוניין לשווק את הנכס במחיר נמוך אך אם הקונה הנכון יציע את המחיר הנכון בעייניו אז העיסקה תתבצע; במילים אחרות – הוא בודק את השוק מבלי להיות מחוייב.

השוק כיום לדוגמא, מציע פחות ופחות נכסים למכירה ולכן הרבה קונים מחפשים עיסקות שאינן נמצאות ב -MLS.

חשוב שסוכן הלוקח על עצמו מכירה פרטית יהיה מקושר היטב עם סוכנים אחרים ועם סוג הקליינטורה המיועדת לנכס.

כשכמה נכסים נמכרים באופן זה באיזור מסוים, זה עלול להשפיע על מחירי הבתים באותו איזור. הם לא מצטרפים לרשימת הנכסים הנמכרים (Comparable Sales) מידע שבדרך כלל זמין לציבור ולסוכנים דרך ה-MLS ולכן מהווים בילבול מסוים להבנת המחירים באיזור.

מבחינת הקונה, יש משהו מיוחד בלמצוא בית שאיננו נמצא בשוק. נוסף ריגוש מסוים לתהליך שאף אחד אחר אינו מודע ל"אוצר הסודי". הסוכן גם הוא מרגיש כגיבור בעיני הקונה לאחר שהראה לו נכס שאינו נמצא בשוק. בהרבה מקרים המוכר חוסך בעמלה על ידי תשלום לסוכן אחד בלבד.

הרבה מוכרים החצויים על האופציה של מכירה מנסים שיטה זו. השוק תמיד משתנה ונתון לשינויים . מוכר הבודק את השוק של היום ללא הצלחת מכירתו של הנכס סביר להניח שביתו יופיע לפתע ב-MLS בתקופה קצת יותר מאוחרת.

מבחינתי, כוונותיי הן לשרת את צרכיו של המוכר; בין אם זה במכירה פרטית או במכירה ציבורית עם המון רעש.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

כלכלה ועסקים

עודף מ- 50מיליון דולר: מי רוצה לקנות את הבית של אדם לוין בבוורלי הילס?

Published

on

סולן להקת מארון 5 ואישתו הדוגמנית בהאטי פרינסלו מציעים למכירה את ביתם ב-47.5 מיליון דולר – יותר מ- 13מיליון דולר מעל המחיר שבו קנו אותו לפני שנה בלבד

המחיר קפץ ב- 13מיליון דולר תוך שנה. חזית הבית

הזמר וסולן להקת מארון 5 אדם לוין ואישתו דוגמנית העל בהאטי פרינסלו פרסמו למכירה את ביתם המפואר שבבוורלי הילס תמורת סכום מבוקש ודמיוני של 47.5 מיליון דולר. מדובר בצעד מפתיע למדי מצדם של בני הזוג, משום שהם רק רכשו את הנכס לפני כשנה מבעליו הקודם (אחד מיוצרי הסדרה וויל וגרייס'), תמורת 33.9 מיליון דולר.

בית המידות המפואר משתרע על שטח של כ-960 מ"ר וכולל חמישה חדרי שינה ו-12 חדרי שירותים, הפזורים בין 3 קומותיו של המבנה המרכזי, לא כולל ביתן האורחים. על פי הדיווחים, לאחר שרכשו אותו השקיעו בני הזוג לוין ופרינסלו כ-7 מיליון דולרים בשיפוץ הבית המשודרג ממילא. ייתכן שההשקעה הזאת היא חלק מהסיבה לעלייה המשוקפת במחירו המבוקש של הנכס.

בין העבודות שנכללו בשיפוץ: צביעה חיצונית של הבית ללבן (קודם לכן חלקו החיצוני של הבית היה מחופה בלבנים אדומות שעליהן השתרגו גפנים), עדכון והרחבת המטבח המרכזי של הבית והחלפת כל מכשירי החשמל במטבח הקייטרינג הנוסף למכשירים חדישים מפלדת אל-חלד.

דלת הכניסה של האחוזה נפתחת אל מבואת כניסה רחבת ידיים בעלת תקרה גבוהה וחיפוי פאנלים מעץ צבוע, שמובילה אל סלון מרווח ובו אח ומסך טלוויזיה ותקרות שקועות ומעוטרות. סמוך לסלון נמצא חדר האוכל הרשמי שמכיל שולחן אוכל גדול המתאים ל-12 סועדים ובו דלתות זכוכית הנפתחות אל אזור הבר המצוייד.

כמובן שיש בריכת שחייה פרטית

באחורי הבית ממוקם חדר עבודה ששניים מקירותיו עשויים זכוכית בפרופיל בלגי מרצפה עד תקרה, ומהם נשקף נוף של החצר האחורית. עוד בקומה התחתונה: חדר הקרנה פרטי שגם לו אזור בר צמוד. בנוסף הנכס כולל גם חדר כושר פרטי, בריכת שחייה ומגרשי טניס.

בקומה העליונה ממוקם חדר השינה המרכזי שמואר היטב הודות לדלתות זכוכית הנפתחות למרפסת פרטית ושטופת שמש. חדר הרחצה הצמוד מבהיק בלובן יוקרתי וכולל ארון אמבטיה עם משטח שיש וכיורים כפולים. בנוסף, הסוויטה של בני הזוג האופנתיים כוללת לא אחד, כי אם מספר חדרי ארונות וחדרי הלבשה עם ארונות ומדפים שיוצרו בהזמנה מיוחדת.

המשך לקרוא

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

By

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

המשך לקרוא

נדל"ן ועסקים

נדל"ן: הלוואות הסטודנטים חונקות זוגות צעירים בארה"ב

Published

on

By

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים * הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים…

אומנם הנתונים שפורסמו בשבועות האחרונים מעידים שכלכלת ארה"ב ממשיכה להתאושש, בייחוד בשוק הדיור, אולם חובות הסטודנטים שגדלו לרמות גבוהות מאיימות לפגוע בכלכלה השברירית.

הסיפור של איזאק וסטפאני אדאמס מריצ'מונד יכול להמחיש את חומרת הבעיה. הזוג הצעיר מצפה לילד ראשון ולפני כשנה הם החליטו לנצל את המחירים הנמוכים של שוק הדיור וכן את ריבית המשכנתאות האטרקטיבית ולרכוש בית. אולם, מה שהפריד ביניהם לבין משכנתא היה הלוואת סטודנטים בהיקף של 100 אלף דולר שהשניים לקחו לפני מספר שנים. העובדה שלאיזאק אין עבודה יציבה החריפה את המצב והם לא עמדו בתנאים לקבלת משכנתא.

"בטווח הקצר ניתן לראות בבירור ירידה במספר אלו שרוכשים בית בפעם הראשונה", טוען ברייאן קוסטר מחברת Coester Valuation Management, שהוסיף ואמר כי אלה שלא יוכלו להרשות לעצמם בית יקר יותר יפנו לשוק הבתים הקטנים והזולים.

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם בשוק הדיור ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים, כך לפי איגוד הקבלנים האמריקאי. כלכלנים רבים מעריכים כי הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים.

מעבר לכך, ה'פד' עוקב בדריכות אחר הלוואות הסטודנטים וסקר חדש מצביע על כך שההלוואות שילשו את עצמן מ-2004 ועד 2012 לרמה של טריליון דולר והחשש הוא שהם ישפיעו לרעה על ההתאוששות הכלכלית ועל שוק הדיור בפרט.

ה"סיכה" האחרונה שמאיימת לפוצץ את "בועת האשראי" הזו היא העלייה המתוכננת ברבית הלוואות הסטודנטים מ-3.4% לרמה של 6.8% ב-1 ליולי השנה. אומנם מרבית המחוקקים בוושינגטון לא מעוניינים שהריבית הזו תעלה, אך לפי הערכות ההעלאה תתבצע.

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות