Connect with us

נדל"ן ועסקים

למכור בשושו

Published

on

תהליך ה-"Pocket Listing" צובר תאוצה בשוק הריל אסטייט של קליפורניה

יש בתים שנקנים ונמכרים מבלי שהם יוצאים לשוק. שיטה זו היא מפה לאוזן והיא היתה פופולרית בעבר רק בין עשירים. כיום היא נהיית יותר נפוצה בין מוכרים המתמודדים בשוק.

ישנן שמועות שקים קרדשייאן וקניה ווסט מוכרים את הבתים שלהם כביכול עם הנכונות לגור יחד. אתרי רכילות מדווחים שבתים אלו נמכרים "בשושו".

"Pocket Listing" משמעותו היא שהנכס אינו רשום ב-MLS אך משווק ישירות בידי הסוכן בלבד, והוא כביכול נמצא "בכיסו". למוכר ולסוכן יש יותר שליטה על מי שיודע על הבית, רואה את הבית ובסופו של דבר קונה את הבית.

הרבה ידוענים ומפורסמים לא מוכנים להעלות תמונות של ביתם הפרטי ולאפשר למיליוני אנשים לראות איך הם חיים. בנוסף לכך הם אינם מעוניינם שרבבות אנשים יגיעו לביתם ב-Open House ויחטטו בארונות ובמגירות.

כיום רואים גם חלק מהציבור הרחב לוקח חלק בשיטת מכירה זו. ישנם מוכרים שאינם מעוננינם שהשכנים ידעו על המכירה אז הם עושים זאת מתחת לרדאר.

יש החפצים בפרטיות בזמן גירושין, מוות בלתי צפוי או לדוגמא איש הייטק מוצלח שאינו מעוניין שהחברה שלו תדע שהוא עובר.

כיום מכירות מסוג אלה הן נפוצות יותר למרות שהרבה ברוקרים טוענים שזה לא ממש מועיל לקונים ולמוכרים. הטענה הראשית היא שכמה שיותר עיניים יראו את הנכס כך התוצאות יהיו יותר חיוביות. כמו כן תופעת התחרות תמיד עוזרת להביא לשולחן את הצעת המחיר הטובה ביותר.

בנוסף, כיום אפשר להעלות נכס ל-MLS מבלי להראות את הכתובת במידה ופרטיות זה נושא חשוב למוכר. אפשרי להעלות תמונה אחת חיצונית של הנכס מבלי לחשוף את פרטיותו של המוכר. המוכר שולט במי שרואה את הבית בכך שהוא מתאם showing בפגישה בלבד והוא גם יכול לדרוש שקונה פוטנציאלי יוכיח יכולת קניה.

מכירה פרטית עלולה להשאיר הון לא קטן על השולחן; המוכר לא ממש יודע עד כמה היה מקבל אם היה מציע את ביתו לשוק הרחב.

סיבה נוספת למכירה סודית או Pocket Listing היא שמוכר אינו בטוח שהינו מעוניין למכור את הנכס בשוק שהוא יחסית חלש, אבל יהיה מוכן למכור למי שיציע את המחיר הנכון.

המוכר אינו מעוניין לשווק את הנכס במחיר נמוך אך אם הקונה הנכון יציע את המחיר הנכון בעייניו אז העיסקה תתבצע; במילים אחרות – הוא בודק את השוק מבלי להיות מחוייב.

השוק כיום לדוגמא, מציע פחות ופחות נכסים למכירה ולכן הרבה קונים מחפשים עיסקות שאינן נמצאות ב -MLS.

חשוב שסוכן הלוקח על עצמו מכירה פרטית יהיה מקושר היטב עם סוכנים אחרים ועם סוג הקליינטורה המיועדת לנכס.

כשכמה נכסים נמכרים באופן זה באיזור מסוים, זה עלול להשפיע על מחירי הבתים באותו איזור. הם לא מצטרפים לרשימת הנכסים הנמכרים (Comparable Sales) מידע שבדרך כלל זמין לציבור ולסוכנים דרך ה-MLS ולכן מהווים בילבול מסוים להבנת המחירים באיזור.

מבחינת הקונה, יש משהו מיוחד בלמצוא בית שאיננו נמצא בשוק. נוסף ריגוש מסוים לתהליך שאף אחד אחר אינו מודע ל"אוצר הסודי". הסוכן גם הוא מרגיש כגיבור בעיני הקונה לאחר שהראה לו נכס שאינו נמצא בשוק. בהרבה מקרים המוכר חוסך בעמלה על ידי תשלום לסוכן אחד בלבד.

הרבה מוכרים החצויים על האופציה של מכירה מנסים שיטה זו. השוק תמיד משתנה ונתון לשינויים . מוכר הבודק את השוק של היום ללא הצלחת מכירתו של הנכס סביר להניח שביתו יופיע לפתע ב-MLS בתקופה קצת יותר מאוחרת.

מבחינתי, כוונותיי הן לשרת את צרכיו של המוכר; בין אם זה במכירה פרטית או במכירה ציבורית עם המון רעש.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

נדל"ן ועסקים

המרוץ למחיקה הגדולה

Published

on

הלוואות הסטודנטים בארה"ב, שהרקיעו שחקים, רובצים כחוב בעיקר על כתפיהם של המילניאלס, בני הדור העני ביותר בארה"ב • האפשרות של מחיקת החובות, שתישמע יותר ויותר במהלך מערכת הבחירות הנוכחית, היא בעלת השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת

ההלוואות לסטודנטים יהיו נושא מרכזי במערכת הבחירות בארה"ב, לא רק בפריימריז של הדמוקרטים אלא גם בבחירות הכלליות. מדובר במתאבן לנושא גדול יותר שיהפוך להיות מדובר יותר יותר בשנים הבאות – שמיטת חובות, ולא בכדי.

הלוואות הסטודנטים", כפי שמכונה הר החוב של כמעט 1.6 טריליון דולר, הן לא רק החוב הגדול ביותר של צרכנים בארה"ב, להוציא משכנתאות – יותר מהחובות בכרטיסי אשראי, יותר מטריליון דולר, או חובות לרכב, יותר מ-1.1 טריליון דולר – אלא שהן גם רובצות ברובן על כתפי הדור הגדול ביותר והעני ביותר באמריקה,
המילניאלס. אם הם ייצאו להצביע בבחירות של 2020 הם יהיו ללא ספק קבוצת הבוחרים הגדולה ביותר, שתקדים את הבייבי בומרס ואת המבוגרים.

היריות הראשונות בנושא נשמעו בחודש שעבר. במסגרת הפריימריז של המפלגה הדמוקרטית הציגו שני המועמדים הבולטים של האגף הליברלי של המפלגה, ברני סנדרס ואליזבט וורן, הצעות חוק אשר ימחקו לגמרי את החוב הזה או ימחקו חלקים גדולים ממנו על בסיס יכולתו של כל חייב. גם הנשיא לא נותר מאחור. בהצעת התקציב לשנת 2020 (השנה הפיסקלית מתחילה באוקטובר 2019) נכללות הקלות של ממש בעול החוב, העשויות לאורך זמן להתבטא גם במחיקה רבתי של חלקים ממנו. על פי ההצעה האמורה, יוגבל ההחזר על החוב ל-12.5% מהכנסתו הפנויה של כל חייב, המחושבת לפי כ-150% מהכנסת קו העוני, ויתרת החוב הלא משולם תימחק לחלוטין לאחר 15 שנה. בהצעת החוק נכלל גם סעיף המונע את החוב המחוק מלהיחשב כהכנסה לצורכי מס.

המרוץ למחיקה הגדולה החל אפוא, והאקדח במערכה הראשונה חזקה עליו שיירה וימחק טריליונים, או לפחות יבטיח לעשות כן, עד שתסתיים המערכה האחרונה בנובמבר 2020.

הר אימתני שמוחץ דור שלם

1.6 טריליון דולר הם לא רק סתם הר של חוב, אלא זהו הר המוחץ תחתיו דור שלם ועמו את עתידה של אמריקה ואת מעמד הביניים וצאצאיו. אך מילים לחוד ומעשים לחוד. לפתרון הבעיה ולמחילה מסיבית על החוב משמעויות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת, והן עשויות לסכן את כל מבנה ההשכלה הגבוהה באמריקה.

הקומבינציה של השחיקה בשווי ההכנסות מעבודה לעומת הגידול בעלות הנכסים ומחיריהם, יחד עם ההתייקרות הממשית במחירו של כל דבר שהוא תוצרת מקומית – תוצאה של ייצור הכסף והחוב המסיבי – הפכו את בני דור המילניום לדור העני ביותר בתולדות אמריקה מאז מלחמת העולם השנייה.

זהו דור עני בהרבה מאשר היו דורות קודמים בשלב הזה של חייהם. בהתאמה לאינפלציה הרשמית, שכרו השנתי של בן דור המילניום הממוצע נמוך בכ-20% ממה שהיה שכרו של בן דור הבייבי בומרס הממוצע באותו גיל, כך על פי מחקר של סמרט אסטס, חברה טכנולוגית-פיננסית העוסקת בייעוץ ואספקת כלים פיננסיים אונליין.

זאת בשעה שמחירי השכירות, הבתים ושכר הלימוד כולם התייקרו באופן משמעותי יותר מאשר עליית המדד הרשמי, לעתים אף ביותר מכפליים. אין פלא אפוא כי העושר של הקבוצה הזו הצטמק משמעותית יחסית לעושרם של קודמיהם כשהיו בגיל הזה.

על פי מחקר של דלויט שפורסם ב"וושינגטון פוסט" במאי 2019, מדובר על התכווצות של 34% בעשרים השנים האחרונות לבדן. על פי מחקר של מכון ברוקינגס שפורסם לא מכבר, קבוצת האוכלוסייה שבין גיל 20 ל-35 הייתה ב-2016 עשירה בכ-25% פחות מאשר אותה
קבוצת גיל עשר שנים קודם לכן.

אך העול הגדול מכול היושב על כתפי המילניאלס הוא הלוואות הסטודנטים. בשנת 2018 סיים סטודנט לתואר ראשון עם חוב ממוצע של כ-34 אלף דולר. עד כדי כך מעיק החוב, שבסקר שערכו "ביזנס אינסיידר" ו"מורנינג קונסאלט" יותר ממחצית הנשאלים סברו כי ההשכלה בקולג' לא הייתה שווה את החוב שצברו". אין פלא שבסקר שערכו במריל לינץ' וולת' מנג'מנט, 60% מהנשאלים הגדירו הצלחה פיננסית בחיים כ"שחרור מחוב". על פי אותו סקר, 37% מהמילניאלס קיבלו עזרה כספית מהוריהם על בסיס חודשי, ו-59% קיבלו עזרה כזו כמה פעמים בשנה. רבים השתמשו בכספים כאלו לצרכים בסיסיים ביותר, כמו שכירות, מכולת ודלק.

בסך הכול לכמחצית מבני דור המילניום יש חובות להלוואות סטודנטים, ואלו לא נמחקים אפילו בהליך של פשיטת רגל. 44 מיליון חייבים של הלוואות סטודנטים יש באמריקה, כ-1.3 מיליון מהם חייבים בין 100 ל-150 אלף דולר. רובם ככולם של החייבים הם בני דור המילניום, אך הם לא לבד. כ-2.8 מיליון אנשים באמריקה מעל גיל 60 חייבים גם הם הלוואות כאלו, מזכרת מימים טובים יותר או מזכרת נצח מאחד מצאצאיהם. מספר זה גדל פי ארבעה מאז 2005, עת עמד על 700 אלף.

ההלוואות לסטודנטים יהיו נושא מרכזי במערכת הבחירות בארה"ב, לא רק בפריימריז של הדמוקרטים אלא גם בבחירות הכלליות. מדובר במתאבן לנושא גדול יותר שיהפוך להיות מדובר יותר ויותר בשנים הבאות – שמיטת חובות, ולא בכדי.

כל אחד מאלו חייב בממוצע כ-23,500 דולר, וכ-40% מהם היו בשלבים שונים של פיגור בתשלום החוב. אין פלא אפוא כי בשנת 2015 כ-173 אלף ממקבלי קצבת ביטוח לאומי נאלצו להתמודד עם עיקול של חלק מקצבתם בגין החוב ל"הלוואות סטודנטים", מתוכם 67,300 החיים מתחת לקו העוני.

סך החוב גדל במיוחד בעשור האחרון. על פי נתוני הפדרל ריזרב, בשנת 2018 כמעט שבעה מיליון אמריקאים מעל גיל 50 היו חייבים 260 מיליארד דולר ל"הלוואות סטודנטים" (כ-17% מסך החוב), גידול של פי שבעה מ- 36מיליארד דולר ב-2004.

שכר הלימוד מרקיע שחקים

לגידול העצום בחוב המתואר ולממדיו המפלצתיים כמעט, אחראי הגידול הדרמטי בשכר הלימוד בשלושת העשורים האחרונים. זה גדל לאחר התאמה לאינפלציה בין פי שניים לפי שלושה מאז מחצית שנות השמונים של המאה שעברה, כך על פי מחקר עדכני (ראו תרשים). שכר הלימוד בלבד, ללא מגורים, אוכל וספרי לימוד, עמד בממוצע על כ-10,000 דולר לשנה במוסדות הציבוריים ועל כ-35 אלף דולר במוסדות הפרטיים. במוסדות ציבוריים רבים בצירוף כל ההוצאות הסכום עמד על יותר מ-30 אלף דולר לשנה.

כך למשל האתר הרשמי של האוניברסיטאות של קליפורניה, הכוללות מוסדות כמו UCLA, ברקלי, סן דייגו ואחרות, מעריך כי "עלויות התואר הראשון לתושבי קליפורניה לשנת 2018/19 יהיו כדלקמן: שכר לימוד לשנה) – 13,900 דולר, ספרים – 1,200 דולר, ביטוח רפואי – 2,400 דולר, מגורים ואוכל – 12,400 דולר, ובסך הכול בין 32 ל-35 אלף דולר לשנה".

לתלמידים שאינם תושבי קליפורניה הסכום הזה מטפס לכ-62 אלף דולר לשנה. באוניברסיטאות הפרטיות, סטנפורד למשל, הסכום יגיע, בצירוף כל ההוצאות, עד כמעט 70 אלף דולר לשנה לתלמידי תואר ראשון. הואיל ובתקופה הנדונה שכר משק הבית החציוני באמריקה כמעט לא השתנה מתואם למדד, ברור מול איזו שוקת שבורה מוצאים את עצמם סטודנטים ממעמד הביניים.

גם פשיטת רגל אינה מוחקת חובות סטודנטים (1998 הטבת ריבית לחיילים משוחררים (2003), הרחבת תוכנית ההלוואות גם לתארים מתקדמים (2005 הוספת מצב ההלוואה לסוכנויות דירוג האשראי (2008 תוכנית פדרלית למחילת חובות (2010), ועוד.

נוכח אשד המזומנים שהופנו לשירותי חינוך אוניברסיטאיים, יותר מ-1.4 טריליון דולר בתוך 20 שנה, הגיב מחיר המוצר – שכר הלימוד, בהתאם. פתאום היו במערכת מאות מיליארדי דולרים חדשים ש"רדפו" אחר כמות כמעט קבועה של מוצר. אחרי הכול, לא בונים מערכת השכלה גבוהה רחבת היקף בתוך 20 שנה. שכר הלימוד החל להרקיע שחקים ועמו דרישה לעוד הלוואות, שמצדן דחפו את המחיר שוב למעלה וחוזר חלילה בסחרחורת מוות שסחפה איתה את בני דור המילניום ואת משפחותיהם.

ב-2010 עקפו הלוואות הסטודנטים את החובות בכרטיסי אשראי, ושנתיים מאוחר יותר קו סמלי של טריליון דולר של הלוואות סטודנטים נחצה. ב-2018 גם קו 1.5 טריליון הדולר חוב הפך להיסטוריה.

הסטודנטים הפכו למרכז רווח

החוב הזה, שכמעט כולו הוא לממשלה הפדרלית, נושא ריבית של 6%-8% לשנה, וזאת שעה שהממשלה הפדרלית משלמת עבור הלוואותיה שלה פחות מרבע מהשיעור הזה, כ-2%. אם כן, הסטודנטים לא רק נקברו בערימת חוב אשר אפילו פשיטת רגל אינה יכולה לחלצם ממנה, אלא הם הפכו גם ל"מרכז רווח" לממשלה הפדרלית, תחת שלטון רפובליקאי ודמוקרטי כאחד.

עם הגידול ב"משאבים" הזמינים לסטודנטים, המדינות, שבעבר היו מממנות מרכזיות של עלויות האוניברסיטאות, החלו לצמצם את השתתפותן. כך למשל בקליפורניה, אם בשנת 1970 נהנתה מערכת ההשכלה הגבוהה השייכת למדינה מ-14% מתקציב המדינה, היום ירד השיעור הזה כמעט בשני שלישים, ל-5.2%

הזמינות של האשראי גם הרחיבה את השימוש בו למקצועות שבהם יכולת ההשתכרות וההחזר בעייתית ביותר, והאוניברסיטאות שמחו לפתוח עוד ועוד אפשרויות בתחומים כאלו.

הגידול העצום בזמינות של כסף-חוב לאוניברסיטאות יצר גאות בפתיחתן של אוניברסיטאות כעסקים לכל דבר, קרי למטרות רווח. בהתאם לנתוני משרד החינוך האמריקאי, בין 1990 ל-2010 גדל
מספר הקולג'ים למטרות רווח ב-600% וכשני מיליון סטודנטים, כ-14% מהסך הכול, למדו בהם.

שעה שהרווחים גדלו, פגשו חברות המנהלות קולג'ים כאלו את וול סטריט והן החלו להנפיק את מניותיהן לציבור. כחברות בוול סטריט הן החלו לחקות את ההתנהגויות הוול סטריטיות, כמו רכישות חוזרות של מניות (BuyBack), מיזוגים ורכישות, והכול כדי להבטיח גידול מתמיד בהכנסות ואת מחיר המניה.

עד 2005 היו יותר משמונה חברות ציבוריות שעסקיהן היו אוניברסיטאות פרטיות, מאות קמפוסים ומיליוני סטודנטים.

כדי להבטיח את המשך הצמיחה, טקטיקות שונות ומשונות ננקטו כדי למשוך סטודנטים, כולל מצגי שווא ומעשי מרמה בכל הנוגע לערך ההשכלה במוסדות אלו מחד, וביטול כל רף ממשי לקבלה מאידך. בהתאם היו גם רמת הלימודים, כמות ואיכות הסגל האקדמי, והצלחת הבוגרים במציאת תעסוקה בהמשך.

כמעט 75% מהכנסות בתי הספר האלו באו ממפעל הלוואות הסטודנטים הפדרלי. תקציבי הפרסום שלהם היו אינטנסיביים, פי עשרה משל מוסדות ההשכלה שלא למטרת רווח.

החגיגה הזו הגיעה לסיומה ב-2014, כשחקירות פדרליות נגד רוב בתי הספר האלו חשפו פרקטיקות בלתי כשרות בגיוס סטודנטים ובניהול בתי הספר. החברה הגדולה בתחום קרסה, ומניותיה נמחקו ב-2014 כאשר משרד החינוך האמריקאי אסר על השתתפותה בתוכניות ההלוואות לסטודנטים בגין מעשים שונים של מרמה והטעיה של הסטודנטים ושל הממשלה גם יחד.

עם הניתוק ממעיין הלוואות הסטודנטים החגיגה ברוב האוניברסיטאות למטרות רווח הגיעה לסיומה, אך זו שבבתי הספר הפרטיים והציבוריים המגדירים את עצמם מלכ"רים, למרות שהם יותר קרנות גידור שבבעלותן מיליארדי דולרים שקמפוס סטודנטים לצידם, עדיין בעיצומה.

לעשר האוניברסיטאות ללא מטרות רווח העשירות בארה"ב יש קרן השקעות שבה יותר מעשרה מיליארד דולר כל אחת, ולמאה אוניברסיטאות יש לפחות מיליארד דולר בקרן כזו. האוניברסיטאות העשירות ביותר גם נהנות ממיליארדי דולרים של סובסידיות ממשלתיות, לרבות פטורים ממס בהיקפים של עשרות מיליארדים לתורמיהם.

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות