למכור בשושו - שבוע ישראלי
Connect with us

נדל"ן ועסקים

למכור בשושו

Published

on

תהליך ה-"Pocket Listing" צובר תאוצה בשוק הריל אסטייט של קליפורניה

יש בתים שנקנים ונמכרים מבלי שהם יוצאים לשוק. שיטה זו היא מפה לאוזן והיא היתה פופולרית בעבר רק בין עשירים. כיום היא נהיית יותר נפוצה בין מוכרים המתמודדים בשוק.

ישנן שמועות שקים קרדשייאן וקניה ווסט מוכרים את הבתים שלהם כביכול עם הנכונות לגור יחד. אתרי רכילות מדווחים שבתים אלו נמכרים "בשושו".

"Pocket Listing" משמעותו היא שהנכס אינו רשום ב-MLS אך משווק ישירות בידי הסוכן בלבד, והוא כביכול נמצא "בכיסו". למוכר ולסוכן יש יותר שליטה על מי שיודע על הבית, רואה את הבית ובסופו של דבר קונה את הבית.

הרבה ידוענים ומפורסמים לא מוכנים להעלות תמונות של ביתם הפרטי ולאפשר למיליוני אנשים לראות איך הם חיים. בנוסף לכך הם אינם מעוניינם שרבבות אנשים יגיעו לביתם ב-Open House ויחטטו בארונות ובמגירות.

כיום רואים גם חלק מהציבור הרחב לוקח חלק בשיטת מכירה זו. ישנם מוכרים שאינם מעוננינם שהשכנים ידעו על המכירה אז הם עושים זאת מתחת לרדאר.

יש החפצים בפרטיות בזמן גירושין, מוות בלתי צפוי או לדוגמא איש הייטק מוצלח שאינו מעוניין שהחברה שלו תדע שהוא עובר.

כיום מכירות מסוג אלה הן נפוצות יותר למרות שהרבה ברוקרים טוענים שזה לא ממש מועיל לקונים ולמוכרים. הטענה הראשית היא שכמה שיותר עיניים יראו את הנכס כך התוצאות יהיו יותר חיוביות. כמו כן תופעת התחרות תמיד עוזרת להביא לשולחן את הצעת המחיר הטובה ביותר.

בנוסף, כיום אפשר להעלות נכס ל-MLS מבלי להראות את הכתובת במידה ופרטיות זה נושא חשוב למוכר. אפשרי להעלות תמונה אחת חיצונית של הנכס מבלי לחשוף את פרטיותו של המוכר. המוכר שולט במי שרואה את הבית בכך שהוא מתאם showing בפגישה בלבד והוא גם יכול לדרוש שקונה פוטנציאלי יוכיח יכולת קניה.

מכירה פרטית עלולה להשאיר הון לא קטן על השולחן; המוכר לא ממש יודע עד כמה היה מקבל אם היה מציע את ביתו לשוק הרחב.

סיבה נוספת למכירה סודית או Pocket Listing היא שמוכר אינו בטוח שהינו מעוניין למכור את הנכס בשוק שהוא יחסית חלש, אבל יהיה מוכן למכור למי שיציע את המחיר הנכון.

המוכר אינו מעוניין לשווק את הנכס במחיר נמוך אך אם הקונה הנכון יציע את המחיר הנכון בעייניו אז העיסקה תתבצע; במילים אחרות – הוא בודק את השוק מבלי להיות מחוייב.

השוק כיום לדוגמא, מציע פחות ופחות נכסים למכירה ולכן הרבה קונים מחפשים עיסקות שאינן נמצאות ב -MLS.

חשוב שסוכן הלוקח על עצמו מכירה פרטית יהיה מקושר היטב עם סוכנים אחרים ועם סוג הקליינטורה המיועדת לנכס.

כשכמה נכסים נמכרים באופן זה באיזור מסוים, זה עלול להשפיע על מחירי הבתים באותו איזור. הם לא מצטרפים לרשימת הנכסים הנמכרים (Comparable Sales) מידע שבדרך כלל זמין לציבור ולסוכנים דרך ה-MLS ולכן מהווים בילבול מסוים להבנת המחירים באיזור.

מבחינת הקונה, יש משהו מיוחד בלמצוא בית שאיננו נמצא בשוק. נוסף ריגוש מסוים לתהליך שאף אחד אחר אינו מודע ל"אוצר הסודי". הסוכן גם הוא מרגיש כגיבור בעיני הקונה לאחר שהראה לו נכס שאינו נמצא בשוק. בהרבה מקרים המוכר חוסך בעמלה על ידי תשלום לסוכן אחד בלבד.

הרבה מוכרים החצויים על האופציה של מכירה מנסים שיטה זו. השוק תמיד משתנה ונתון לשינויים . מוכר הבודק את השוק של היום ללא הצלחת מכירתו של הנכס סביר להניח שביתו יופיע לפתע ב-MLS בתקופה קצת יותר מאוחרת.

מבחינתי, כוונותיי הן לשרת את צרכיו של המוכר; בין אם זה במכירה פרטית או במכירה ציבורית עם המון רעש.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

נדל"ן ועסקים

לקנות או לשכור? / מדור הנדל"ן של אדם כץ

Published

on

Unknown

וגם: האם שכונות יוקרתיות (High End markets) יושפעו מעליית שיעורי הריבית? * מאת הברוקר האנגלוסי אדם כץ

קניית בית תשאר עסקה טובה מאשר השכרה בכל שוק אמריקאי ראשי כל עוד שיעורי המשכנתא נשארים מתחת ל-5.2%, לפי סקר שערך השבוע Trulia, אתר נדל"ן מוביל.

זה אומר שכל עוד שיעורי הריבית העולה ישארו נמוכים במטרה להישאר בהישג יד, העלייה האחרונה בשיעורים ליותר מ-4% לא מצופה להשבית את הפעילות בתחום מכירת הבתים.

עלויות המשכנתא עלו ל-4.15% בשבוע הקודם, לפי ה-Mortgage Bankers Association, עלייה החל מ-4.07% בשבוע שלפני ו-3.59% שנרשמו בחודש הקודם. בקשות למימון מחדש עלו ב-5% בשבוע האחרון אך היו 11% מתחת לשיעור שהיו שלושה שבועות לפני כן. בקשות לקניית בתים גם כן עלו ב-5% בשבוע זה ונעמדו ב-14% מעל לעלויות השנתיות הקודמות שלהן.

עלויות המשכתנא נוטות לשאת תשואות בתרשימי העשור של משרד האוצר, אשר קפצו כאשר משקיעים מודאגים מכרו ניירות ערך פנימיים של משרד האוצר מסמן שהפדרל ריזרב עשוי להתחיל להאט את תוכנית קניית אגרות החוב אשר השיקה השנה. תשואות אג"ח עולה בזמן שהמחירים יורדים. ביום רביעי שעבר, התשואות היו בשיא של 14 חודשים כשעמדו על 2.21%, עלייה משפל של 1.62% בתחילת מאי.

ב-Trulia בדקו שווקים ספציפיים בארה"ב על מנת לאבחן לאיזה גובה העלויות יצטרכו להגיע על מנת שהשכרה פחות יקרה מאשר החזקה.

כפי שניתן לצפות, עליית עלויות תיתן "ביס" גדול יותר בשווקי דיור יקרים יותר. בסנטה מוניקה, קליפורניה, העלויות שמעל 5.2% יעשו את ההשכרה יותר כדאית מאשר החזקה, בזמן שנקודת המפנה בסן פרנסיסקו היא 5.4% ובהונולולו היא 5.8%.

בשאר ארה"ב, עלויות יצטרכו להיות גבוהות בהרבה על מנת שהשכרה תהיה יותר כדאית מאשר החזקה. עלויות יצטרכו להגיע ל-6.8% ממחיר ההחזקה על מנת לחרוג את העלויות של השכרה בניו יורק ואורנג' קאונטי, קליפורניה, ו-7.5% עבור לוס אנג'לס וסן דייגו.

בהרבה מהערים הנפגעות קשה מהתיעוש המערב תיכוני היכן שהבתים מאוד זולים, עלויות עשויות להיות גבוהות בצורה משמעותית – מעל 17% באוקרון, אוהיו, ומעל 20% בקליבלנד; טולדו, אוהיו; וגארי, אינדיאנה, עלויות יצטרכו להגיע למספר מטורף של 35.8% בטרויט על מנת שהחזקה תהיה יותר יקרה מאשר השכרה.

מבחינה ארצית, Trulia מסכמת שקנייה עדיין תהיה יותר זולה מאשר השכרה כל עוד עלויות המשכתנא מתחת ל-10.5%, בעיקר בגלל שהמחירים נפלו כ"כ לאחר שבועת הדיור התנפצה בזמן שעלויות השכירות לא נפלו עד כדי כך.

שאלה שיותר קשה לענות עליה, כמובן, היא איזו השפעה תהיה לעלויות גבוהות יותר על פסיכולוגיית המלווים. עליית עלויות עושה דיור יקר יותר, בלי קשר להשוואות ה"קנה ושכור" החיוביות. "כלל אצבע" אומר שכל עלייה של אחוז אחד מראה על הגברה בעלויות המשכנתא ועושה בתים יקרים ב-10% עבור קונים ע"י העלאה של תשלום המשכתנא החודשית.

לדוגמה, עלות המשכתנא החודשים על בית שעולה 200,000 דולר תגדל ב-56 דולר, או בערך ב-6%, עם אחוז ריבית של 3.9% כנגד אחוז ריבית של 3.4% שהיה מפורסם רק לפני חודש. השורה התחתונה היא שעלויות גבוהות יותר יכולות להוציא את העוקץ של עלויות שגברו לאחרונה.

האנליזה של Trulia לגבי קנייה מול השכרה מניחה שקוני בית לוקחים הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה עם מקדמה של 20%; שקונים נשארים בבתיהם שבע שנים; ושהם מנכים את ריבית המשכתנא והארנונה במדרגת מס של 25%.

ההשוואה בין הקנייה להשכרה היא הדרך היחידה למדוד איך העלאת מחירים תשפיע על הביקוש, והיא לא בהכרח מצביעה על כך שהיא תישאר חזקה; פשוט בגלל שדיור עדיין זמין. בשנים האחרונות, מחירים הבתים נפלו למרות שהחזקה כבר הייתה יותר רווחית מאשר השכרה.

המשך לקרוא

נדל"ן ועסקים

נדל"ן: הלוואות הסטודנטים חונקות זוגות צעירים בארה"ב

Published

on

By

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים * הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים…

אומנם הנתונים שפורסמו בשבועות האחרונים מעידים שכלכלת ארה"ב ממשיכה להתאושש, בייחוד בשוק הדיור, אולם חובות הסטודנטים שגדלו לרמות גבוהות מאיימות לפגוע בכלכלה השברירית.

הסיפור של איזאק וסטפאני אדאמס מריצ'מונד יכול להמחיש את חומרת הבעיה. הזוג הצעיר מצפה לילד ראשון ולפני כשנה הם החליטו לנצל את המחירים הנמוכים של שוק הדיור וכן את ריבית המשכנתאות האטרקטיבית ולרכוש בית. אולם, מה שהפריד ביניהם לבין משכנתא היה הלוואת סטודנטים בהיקף של 100 אלף דולר שהשניים לקחו לפני מספר שנים. העובדה שלאיזאק אין עבודה יציבה החריפה את המצב והם לא עמדו בתנאים לקבלת משכנתא.

"בטווח הקצר ניתן לראות בבירור ירידה במספר אלו שרוכשים בית בפעם הראשונה", טוען ברייאן קוסטר מחברת Coester Valuation Management, שהוסיף ואמר כי אלה שלא יוכלו להרשות לעצמם בית יקר יותר יפנו לשוק הבתים הקטנים והזולים.

רוכשי הבתים בפעם הראשונה מהווים כ-40% מכלל רוכשי הבתים בארה"ב, אך לאחרונה הנתח שלהם בשוק הדיור ירד לרמה של מתחת ל-30% מכלל הרוכשים, כך לפי איגוד הקבלנים האמריקאי. כלכלנים רבים מעריכים כי הלוואות הסטודנטים מרחיקות קונים פוטנציאלים רבים מהשוק, כך שהם נאלצים להמשיך לשכור בית או לחזור לגור עם ההורים.

מעבר לכך, ה'פד' עוקב בדריכות אחר הלוואות הסטודנטים וסקר חדש מצביע על כך שההלוואות שילשו את עצמן מ-2004 ועד 2012 לרמה של טריליון דולר והחשש הוא שהם ישפיעו לרעה על ההתאוששות הכלכלית ועל שוק הדיור בפרט.

ה"סיכה" האחרונה שמאיימת לפוצץ את "בועת האשראי" הזו היא העלייה המתוכננת ברבית הלוואות הסטודנטים מ-3.4% לרמה של 6.8% ב-1 ליולי השנה. אומנם מרבית המחוקקים בוושינגטון לא מעוניינים שהריבית הזו תעלה, אך לפי הערכות ההעלאה תתבצע.

המשך לקרוא

לוס אנג'לס

נדל"ן בקליפורניה: הסינים באים, הסינים באים… / מאת אדם כץ

Published

on

הלקוחות הסיניים מובילים את השקעות החוץ בשוק הנדל"ן בארה"ב * הם גם אוהבים לשלם במזומן * כדאי להתחיל להתרגל לשוק ריל אסטייט מלוכסן עיניים

בזמן ששוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להתאושש לאיטו, השקעות החוץ עוזרות לו. לפי איגוד המתווכים הלאומי, קונים שאינם אמריקאים השקיעו 82 מיליארד דולר במכירות נדל"ן בשנה האחרונה.

יותר מ-7 מיליארד דולרים מהסכום הזה הושקעו על ידי קונים מסין, מה שהופך אותם לקוני הנדל"ן הזרים השניים בגודלם בארה"ב אחרי הקנדיים. הם קונים בתים בעסקאות של מיליוני דולרים בכל רחבי ארה"ב ומשלמים במזומן.

"סביר להניח שהם מהווים את האחוז העליון מבין דוברי המנדרינית שמגיעים מסין, אלה אותם האנשים שיש להם עסקים משלהם או שהיו בעלי תפקידים בממשלה".

 קאסטם מייד בפאסדינה

חלק מאותם הבתים נבנו במיוחד עבור קונים מסין. חדשות "פוקס" ביקרו בבית שמחירו 8 מיליון דולרים אשר ממוקם בפסאדינה, קליפורניה. הבית הכיל שני מטבחים, הקטן מביניהם היה בעל מערכת איוורור מיוחדת המותאמת לבישול מזון בעל ניחוחות לא נעימים, למשל דגים. הבית כלל גם סוויטה ואפילו אגם.

אנשים מסין משקיעים הרבה יותר בבתים שלהם משום שהם רוצים שהבתים "יצעקו"  שהם מוצלחים. הסינים אוהבים את ארה"ב בגלל שכספם קונה כאן יותר. בשנגחאי, בשני מיליון דולרים הם יכולים לקנות רק דירת שני חדרים.

לטענת לינדה צ'אנג, קונה סינית שמחפשת דירות בשרמן אוקס, "אתה מקבל הרבה מאוד בתמורה לכספך. בלןס טנגקלס אתה מקבל אדמה, בתי-ספר טובים, סביבה בטוחה וחיי חברה נוחים". צ'אנג יודעת גם שכאשר רבים משוקי הנדל"ן סבלו, שטח החיפוש שלה פרח משמעותית הודות לסינים וקונים נוספים מחו"ל.

בעוד שרבים מהקונים הסיניים גרים בארה"ב באופן קבוע או חלקי, מתווכים מעריכים שכ-40 אחוזים מהבתים מיועדים להשקעות. הם "מרחרחים" במדינות שבתים רבים מעוקלים בהן כמו נבאדה ופלורידה. חלקם קונים שניים או שלושה בתים בו זמנית.

מיליון מיליונרים סיניים

לפי מגזינים בשנגחאי, בסין יש כמעט מיליון מיליונרים וכמחציתם אומרים שהיו מעוניינים להשקיע בארה"ב. "זה סממן למעמדם" אומרת בטי צ'ן, אשר מנהלת עסקים עם קונים סיניים בלאס וגאס. "אתה יכול להשוויץ בפני המשפחה והחברים שלך שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות משהו מעבר לים, לא כולם יכולים לעשות זאת", היא אומרת.

צ'ן ממשיכה : "רוב הסינים אוהבים לרכוש מכוניות מרצדס, וזה לא משנה אם המכונית טובה או לא. זה פשוט מראה לחברה את מעמדם.  להיות בעל מכונית מחו"ל בסין מראה הרבה מאוד על המעמד, אז הם גאים לספר לחבריהם שיש להם בית בחו"ל".

בנוסף, קונים מסין השקיעו כמעט שני מיליארד דולרים בנכסים מסחריים בשנת 2011, או במילים אחרות, הכפילו פי ארבע את מה שהשקיעו לפני מספר שנים.

המשך לקרוא

אירועים קרובים

נוב
14
ד
20:00 An Evening with Tom Hanks @ Aratani Theater
An Evening with Tom Hanks @ Aratani Theater
נוב 14 @ 20:00 – 21:00
An Evening with Tom Hanks @ Aratani Theater
An Evening with TOM HANKS discussing his bestselling collection of stories,  Uncommon Type Tom Hanks is an actor, screenwriter, director and producer. His writing has appeared in The New York Times, Vanity Fair, and The New Yorker. This is his first[...]
נוב
16
ו
17:57 השבת אצל יניב!!
השבת אצל יניב!!
נוב 16 @ 17:57 – 18:57
השבת אצל יניב!!
השבת אצל יניב" מזמינה אותכם לארוחת שבת באווירה ישראלית עם מלא יהודים מכל רחבי העולם. שירים, הכרויות, הפתעות ועוד. מוזמנים לבדוק בדף הפייסבוק השבת אצל יניב, או ליצור קשר בטל': 877-969-1932. שבת שלום!
22:00 Tiesto @ Academy
Tiesto @ Academy
נוב 16 @ 22:00 – 23:00
Tiesto @ Academy
Doors open at 10pm. 21 & over. About this Event Friday, November 16th Insomniac presents Tiesto Dress code strictly enforced. No sandals or flip-flops. No shorts, baggy jeans or tank tops with sleeveless shirts. Tennis[...]
נוב
17
ש
19:00 Taste Buds Hummus & Hashish Night @ Rita House
Taste Buds Hummus & Hashish Night @ Rita House
נוב 17 @ 19:00 – 22:30
Taste Buds  Hummus & Hashish Night @ Rita House
Hummus & Hashish is coming back by popular demand! We're going to focus on our favorite Mediterranean dish & feature Hummus creations by 5 different chefs. Each guest will receive a mini Hummus dish from each chef, and[...]

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות