Connect with us

כלכלה ועסקים

טירוף מערכות: בית בבל אייר מוצע למכירה בחצי מיליארד דולר

Published

on

המחיר המבוקש עבור המגה-אחוזה שבנייתה מסתיימת בימים אלה הוא יותר מפי שניים ממה ששולם עבור הבית היקר ביותר באמריקה עד כה ■ לבית עדיין לא נמצא קונה, והעיצוב הספציפי שלו עלול להקשות על המשימה

שבע שנים אחרי שהתחיל לעבוד על "האחד" – אחוזה שמתפרשת על פני יותר מתשעה דונמים בשכונת בל-אייר שבלוס אנג'לס – נייל ניאמי, מפיק סרטים שהפך ליזם נדל"ן, אמר כי הוא מוכן סוף-סוף להוציא את הנכס לשוק. המחיר המבוקש: 500 מיליון דולר.

מאז ההכרזה על המחיר, האחוזה שכוללת ארבע בריכות שחיה, מועדון לילה ומגרש באולינג, גרפה כיסוי תקשורתי נרחב, והפכה לסמל של הצמיחה הכלכלית חסרת המעצורים של עשירי אמריקה.

בזמן שעיכובים בעבודות ובעיות ברישוי ובמימון חשפו את הבעיות שבבנייה ספוקלטיבית (בניית בתים ללא קונה מובטח), והעלו תהיות בדבר סיום הבנייה של "האחד", ניאמי אומר שהנכס כמעט מוכן. הוא לא מתכוון להוריד את המחיר, שיהפוך את האחוזה לבית היקר ביותר באמריקה. ניאמי טוען כי עסקות עם תג מחיר בן תשע ספרות שנערכו לאחרונה בלוס אנג'לס ובמקומות אחרים הן ההוכחה לכך שאסטרטגיית התמחור שלו לא נועדה רק לייצר כותרת. "כשיש לך משהו נדיר כמו המונה ליזה, אתה יכול לדרוש מה שאתה רוצה עבורו", הוא אמר. "המחיר המבוקש כבר לא בלתי סביר היום".

ניאמי הודה שהלחץ במסע שיצא אליו עם האחוזה "הוסיף" כמה שנים לגילו. בנייה של מגה-אחוזות ללא קונה עלולה להיות מסוכנת. חריגה בעלויות ועיכובים הם דבר שבשגרה, עלויות התפעול גבוהות, והשינויים בתיאבון השוק ליוקרה קשים לחיזוי.

לפי השמאי ג'ונתן מילר, על אף שפרויקט בולט כמו "האחד" מושך תשומת לב רבה, העיצוב הספציפי ומבחר המתקנים במקום עלולים לצמצם את מאגר הקונים הפוטנציאליים.

הבית במהלך הבנייה שלו ב-2015

ניאמי טען שזו אינה בעיה. לוס אנג'לס מנסה לצמצם את הבנייה של אחוזות ענק בשטחה – מה שאומר שנכס כמו "האחד" אולי לא יוכל להיבנות שוב, הוא אומר. הוא עדיין לא נתן לאף אחד לראות את הבית מבפנים, אבל לטענתו הפרטים המיוחדים שבבית עזרו לייצר עניין בקרב קונים פוטנציאליים. "יש לי רשימה של קונים אמתיים מאוד שיבואו בקרוב לראות את הנכס", הוא מבטיח.

האסטרטגיה של תמחור נכסים מעבר לערך השוק שלהם, מה שמכונה לעיתים "תמחור שאפתני", היא דרך של יזמים למשוך תשומת לב עבור נכסים אולטרה-יוקרתיים. מכירה בחצי מיליארד דולר תעקוף ביותר מפי שניים את הרכישה היקרה ביותר של בית למגורים בארה"ב עד כה – פנטהאוז ב-238 מיליון דולר במנהטן שנקנה על ידי קן גריפין, מייסד סיטידל.

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

כלכלה ועסקים

נדל"ן בדרום קליפורניה: חדשות טובות לבנאים

Published

on

בעוד מכירת הבתים והדירות ברי הקיימא צנחו בכשליש, דיבלופרים ואנשי קונסטרקשן המתמחים בנייה חדשה נהנים מהפאניקה שיצר משבר הקורונה ומשיעורי הריביות הנמוכות 

בנייני דירות ובתים חדשים היוו נקודה מוארת ונדירה באפריל הקודר של שוק הדיור בדרום קליפורניה.

קשה מאוד להיות מעודדים כאשר מכירות הבתים החדשים בשש המחוזות הגדולים של דרום קליפורניה צנחו ב ,11.5% ככל שמשבר הקורונה העמיק את הלחץ על הכלכלה המקומית. לפי דוח מעודכן הושלמו מכירות של 1,226 יחידות מגורים חדשות בחודש שעבר, חודש אפריל האיטי ביותר מאז 2012.

אבל כדאי לשים לב מה קרה בשוק בתים הלא חדשים: רק 12,600 בתים קיימים ודירות נמכרו – ירידה של 33% בשנה. זה היה חודש אפריל הגרוע ביותר של קניית בתים בדרום קליפורניה ברשומות של DQNews המתוארכות לשנת 1988. גרוע יותר מאשר שפל הדיור באמצע שנות התשעים. גרוע יותר מימי המיתון ב-2008-9.

הקרב לסיכול וירוס הקורנה פגע ברוב המשק המקומי, והעלות של קליפורניה – יותר מחמישית ממשרות ומקומות העבודה. סוג כזה של שיבוש עסקי פירושו שלפחות 1 מ- 14 תושבים המשלמים משכנתא בפריסה ארצית ביקשו השהייה של לפחות 3 חודשים בתשלומים. אין זה מפתיע שזו תקופה מפחידה לחפש בה קניית בית, מבחינה כלכלית. ניתן לומר את אותו דבר גם לגבי פחדי הבריאות.

בתים "נקיים" מקורונה

בכל המהומה הזו, תעשיית ותחום הקונסטרשן מהווה ענף קריטי לקראת הבאות. אחת הסיבה המרכזיות לכך שהמכירות הקיימות צנחו בצורה קשה: בעלי בתים רבים – היצע המכירה הקיימת למכירה חוזרת – משכו את נכסיהם מהשוק.

לכן לקבלנים ודיבולפרים המתמחי בבנייה חדשה, למרות שהם מהווים נתח קטן מהשוק המקומי, יש הזדמנויות חדשות: להציג מוצרים ולמכור לאנשים שיש להם עבודות יציבות בשיעורי מימון נמוכים מבחינה היסטורית.

לבנאי יחידות הדיור והבתים החדשים יש כיום יתרון ענק נוסף: הבתים שלהם חדשים-דנדשים, ודיור חדש אטרקטיבי היום במיוחד בעידן הניקיונות וחיטויי הקורונה

דיבלופרים גם יכולים להציע מה שנחשב בדרך כלל להתחייבויות פיננסיות: בתים מוגמרים אך שעדיין לא נמכרו. "בתים מהירים אלה" – או "QMIs" בלינגו בתעשייה – הם בדרך כלל מתכון לגרירת רווחים. "היעדר המלאי בצד השיווק מאפשר לאפשר לבנאים לתפוס נתח שוק קל", אומר עלי וולף, אנליסט בענף הבניין ב- Meyers LLC. "מה שהפך למילה בת ארבע אותיות במהלך המיתון הגדול (QMIs) עבד כעת לטובת הבונים. חלק מהצרכנים מחפשים לנצל את שיעורי המשכנתא הנמוכים להפליא".

נראה שגם האנשים המוכרים בתים חדשים מוכנים להוזיל. באופן קבוע, מחיר המכירה החציוני לבית החדש באזור לוס אנג'לס היה 558,250 דולר, עלייה של 1% בלבד בשנה. המחיר החציוני של דרום קליפורניה לבתים קיימים היה 572,000 $, עלייה של 7% בשנה, והחציון הקיים של דירות קונדו היה 470,000 $, עלייה של 6%.

מחקר של מאיירס מראה כי בערך שני שליש מהבונים מקדמים "ויתורים" – הצעות לסייע בעלויות סגירה, ריביות או שדרוגים. ובשקט, אולי תמצאו כמה מחירים המוזלים בפרויקטים המוכרים יותר.

"אין הנחות עמוקות. אבל מאחורי דלתות סגורות, סביר להניח שתראה תמריצים, 2% או 3%, "אומר לאונרד מילר, מנכ"ל מחלקת הבינוי במחוז אורנג ', New Home Co." אם יש לך מלאי, אתה מקצץ בעסקאות".

כדאי לזכור: אפריל הוא רק חודש אחד. מכירות סגורות מייצגות החלטות קנייה שהתקבלו ברוב המקרים לפני "מגפה" ו"התרחקות חברתית "היו חלק מהמחשבה היומיומית. ההפסדים במכירות הקטנים מהממוצע נבעו בעיקר משתי מחוזות חמים: סן ברנרדינו (עלייה של 41% בשנה) וסן דייגו (עלייה של 8%).

המתמחים בבנייה חדשה איבדו גם הם את שוק השוק ממנו נהנו פעם. חלקם של 9% מהמכירות המקומיות באפריל עלה לעומת 7% לפני שנה. אך לפני המיתון הגדול – בין השנים 1988-2007 – התייצבו בתי המגורים החדשים 15.5% מכלל הבתים שנמכרו בדרום קליפורניה.

סוף עידן ה-"McMansion"

בנאים רבים חלק מאסטרטגיה ארוכת טווח של בניית בתים רבים על שטח מצומצם ולהתרחק מבתים גדולים יותר "McMansion" פופולריים רק לפני כמה שנים. קונים עשירים יותר המחפשים מגורים רב-לאומיים הפכו לחלק קטן בהרבה מהקניות לבית החדש.

הפרויקט של "בתי סטרלינג" בצפון מישן וייהו באורנג' קאונטי הוא דוגמה לכך. הבתים נמצאים על מגרשים צרים, ֿ 4,000 רגל רבועים בסך הכל, במערך קונבנציונאלי עם חניה מסורתית ומוסך דו-מכוני. המגורים בני שתי הקומות מחזיקים עד חמישה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה בשטח של 2,595 רגל מרובע.

המחירים מתחילים "מאמצע 800,000 $" ומגיעים למקום "מתוק ומסקרן" בדרום מחוז אורנג עבור ציידי בית מגורים המחפשים כל דבר שמתחת למיליון דולר. ימי בנייתם של בתים "מיוחדים" כהימור על מכירות עתידיות חלפו מן העולם כרגע. 

במדינת קליפורניה, דיבלופרים הגישו  4,060 אישורים לבתים צמודי קרקע חדשים בחודש מרץ, על פי בנק הפדרל רזרב בסנט לואיס. זו ירידה של 40% מהשיא הגבוה של פברואר לאחר המיתון – והירידה הגדולה ביותר של חודש בחודש הרשומות משנת 1988.

אין מדובר, אם כך, בתור הזהב לבונים בנייה חדשה. עם זאת, ובאופן מפתיע עם הירידה העצומה במכירות, חלק מהדיבלופרים ביישובים יוקרתיים העלו למעשה את המחיר. שוק דיור הוא היום מקומי יותר מתמיד וכמאמר הקלישאה 'הכל תלוי בלוקיישן, לוקיישן, לוקיישן'. 

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות