הקלות הבלתי נסבלת שבה ניתן לגנוב את הבית שלכם בארץ… – שבוע ישראלי
Connect with us

כלכלה

הקלות הבלתי נסבלת שבה ניתן לגנוב את הבית שלכם בארץ…

Published

on

אם יש לכם נכס נדל״ן בארץ – קרקע בית או דירה – הטור הזה נועד עבורכם

גניבת קרקעות ודירות מתרחשת הרבה יותר פעמים ממה שאנחנו שומעים עליהם. היא מתרחשת לאור יום בעזרת עורכי דין ופקידי טאבו, בין אם אלה פועלים בתום לב או שמתרשלים, עוצמים עיניים ולעיתים אף משתפים פעולה עם הרמייה. 

בשבוע האחרון התפרסם בעיתון כלכליסט סיפור הגניבה לאור יום של מגרשים בחוף התכלת בהרצליה שהיו רשומים כדין על שמו של שחקן הכדורסל לשעבר יהודה ויינר, שמתגורר שנים רבות בפלורידה. ויינר שהגיע לארץ לביקור גילה לתדהמתו שמגרשים שהיו רשומים על שמו כדין בטאבו נמכרו ללא ידיעתו על ידי מתחזה שזהותו לא נחשפה עד היום ואף נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה, ראש עיריית דימונה לשעבר אלי ברונשטיין, שמכהן כיום כיו״ר הוועדה לתכנון ובנייה בנגב המערבי.  ויינר אינו מכיר את ברונשטיין ומעולם לא פגש אותו.  

ויינר הצליח להציל את הרכוש ולהתחקות אחר הגנבים בעזרת עורך דין וחוקרים פרטים ולספק ראיות לבית המשפט כדי לבטל את העברת הבעלות במרשם המקרקעין, שהתרחשה לפני למעלה משנתיים, אך זה לא מזלם של הרבה קורבנות אחרים. 

הקושי גדול יותר כאשר הקונה נרשם בטאבו ואז מוכר את הנכס הלאה לצד שלישי שאז תיכנס לתוקפה תקנת השוק שמבטיחה את זכויות הקונה על פני זכויותיו של הבעלים האמיתי שהנכס נגנב ממנו תחת עינו של רשם המקרקעין – כל עוד הצד השלישי פעל בתום לב ובתמורה. ויינר הגיש תלונה במשטרה שלא איתרה את הנוכלים. 

ויינר לא קיבל את הרכוש שלו כל כך מהר בחזרה, מאחר והרכוש עבר רישום בטאבו. והמרשם "תמיד צודק". למה הכוונה?  מי שרשום בטאבו כבעלים הוא הבעלים, נקודה.  אם הבעלים האמיתי תובע את הצד שקנה בעסקה מזויפת הוא עשוי לזכות בקרקע בחזרה, אבל אם הקרקע עברה לצד שלישי הדברים, כאמור כבר יותר מסובכים. 

לכן יש גם חשיבות למהירות הפעולה. הסיבה שהחוק עומד בצד המרשם היא  שהממשל רוצה לתת לתושביו את הבטחון להסתמך על המוסדות שלו ולאפשר מסחר נוח ויציב. לכן החוק קובע שאם אדם רכש בתום לב נכס נדל״ן, שילם עליו תמורה מלאה והשלים רישום שלו במרשם המקרקעין (קרי רישום בטאבו)  – הנכס יהיה שלו גם אם הבעלים המקורי של הנכס יוכיח שמי שמכר לקונה את הנכס לא יכול היה למכור לו כי הנכס לא היה שלו.

לא פייר, נכון. זו מה שמכונה בחוק – תקנת השוק בנדלן. אם אדם רכש נכס בתום לב והסתמך על המרשם  וגם רשם אותו על שמו בטאבו הרכוש שלו! תשאלו: ומה עם  הזכויות של בעל הנכס המקורי? too bad, הזכויות שלו מוקרבות לטובת האמון במוסד שנקרא מרשם המקרקעין. הבעלים המקורי יוכל לתבוע את הנוכל שרימה את הטאבו והעביר את הרכוש על שמו לפני שמכר אותו הלאה ולעיתים גם את רשם המקרקעין ואת עורכי הדין או גורמים אחרים שמעורבים בעסקה (ולאחרונה בית המשפט העליון הפך פסק דין של בית המשפט המחוזי ודחה תביעה כנגד עורכי דין בעסקה כזאת – עניין גיל תורג'מן). מאחר שכידוע טחנות הצדק טוחנות לאט בישראל, העינוי שלו ימשך לעוד כמה שנים שבסופן אם וכאשר יקבל פסק דין לטובתו הוא עדיין יצטרך לנסות לגבות את הכסף מהגנב או מהרשלנים. GOOD LUCK. 

איך הגניבה מתבצעת?

בעידן הדיגיטל, ישראלים רבים שחיים בחו"ל ומחזיקים רכוש בארץ הם קורבנות נוחים לרמאים. היום כל אחד יכול להוציא נסח טאבו דרך אתר טאבו (שהוא אינו אתר של המדינה) או דרך האתר של משרד המשפטים, מסמך כזה מכיל הרבה אינפורמציה על הנכס והבעלים. עם קצת אקסטרה מאמץ ניתן לעשות הצלבת מידע ולגלות אם בעלים מסויים חי בישראל או בחו״ל, מתי ביקר בארץ לאחרונה ואולי בכלל נפטר.  גניבות רבות מתרחשות ברכוש שנמצא בחלון שבין פטירת הבעלים ורישום הירושה על שם היורשים.  

כדי לבצע העברת בעלות יש להראות שטרי מכר בין הקונה למוכר. הגנבים יודעים שמדובר ב״פקיד״. כל מה שהם צריכים הוא לספק ניירת שניראית נכונה ובעזרת חותמת של עו״ד שמאשר את החתימות של הצדדים סביר להניח שהעברת הבעלות תעבור ללא בעיות. רשם המקרקעין לא הולך לחפש את הבעלים הרשום, לצלצל אליו או אפילו לשלוח לו מכתב שהרכוש עבר לידיים אחרות. הוא מסתמך על היושרה של עורכי הדין שעומדים מולו. בקליפורניה אנחנו רגילים לקבל בדואר הודעה שהרכוש עבר בעלות. בארץ הרכוש ירשם על שם הבעלים החדשים  ואתם לא תדעו שמישהו מכר לכם את הבית. עד שתנסו למכור את הבית או לקחת עליו משכנתא – אז תגלו שהוא לא שלכם. אם הנכס נמכר הלאה לצד שלישי, קלושים הסיכויים שתוכלו להוכיח שהאחרון היה שותף לעבירה ולכן לא תוכלו להחזיר את הגלגל אחורה. 

שומר הסף הוא רשם המקרקעין והוא היחיד שיכול לעצור את התהליך אם הוא חושד שמשהו לא כשר בניירת שמוצגת לפניו, אבל לא תמיד הוא מבחין שמשהו לא כשר.  במקרה של ויינר הרמאים זייפו (באופן מקצועי) דרכון אמריקאי חדש על שמו, זייפו את החתימה שלו על מסמך המכירה, וכשפקיד הרישום אמר להם שמספר הדרכון שרשום אצלו לא תואם  את מספר  הדרכון שהם הגישו, הם המציאו אדם שהתחזה לחבר של ויינר והצהיר שויינר מהדרכון החדש הוא אותו ויינר מהדרכון הישן. למרות שתעודת הזהות של החבר של ויינר היתה מזוייפת, הרשם אישר את העיסקה כי לא טרח להריץ את התעודת זהות ולבדוק אם היא תקינה.

כאשר קרקע רשומה על שם חברה בבעלותכם, המרמה יכולה להיות עוד יותר קלה. די להעביר ברשם החברות את השליטה בחברה מכם לגורם שלישי, באמצעות מסמכים מזויפים, ואז לחתום על מסמכי מכירה בשם החברה. 

איך לוודא שלכם זה לא יקרה?

מה אתם יכולים לעשות? עדכנו את הפרטים שלכם במרשם המקרקעין.  רצוי מדי פעם לבדוק אם הנכס עדיין רשום על שמכם, תוכלו לעשות את זה און ליין בלינקים המצורפים. 

קיימת אפשרות ניסיונית לקבל התראות על פעילות בנכסים שתבקשו. ניתן גם לרשום הערת אזהרה על הצורך בהסכמה לעשיית עסקה שיכולה להקשות על הרמאים. גם שליטה פיזית על הנכס יכולה לסייע (תמיד עדיפה) או לפחות נציג בארץ שיהיה עם עיין פקוחה ויבדוק מה קורה בנכס מידי פעם בפעם. 

כמובן שכאשר משכירים נכס יש חשיבות רבה לוודא ככל הניתן שהשוכר הוא אדם הגון מן היישוב, לא כזה שיש סיכוי שישתף פעולה עם נוכלים. 

==

למידע נוסף:  טלפון למחייגים מחו״ל +972-8-6831663

יצירת קשר עם לשכות רישום המקרקעין: ישנן 12 לשכות כולל שלוחות ברחבי הארץ. 

עו״ד אילנה שושן עובדת בשיתוף עם משרד עו״ד דרור, מנצ׳ל, וינשטיין בתל אביב. לשאלות ניתן לכתוב ל: illanashoshan@gmail.com

לחץ להגיב

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

כלכלה

עושים כסף בתקופת הקורונה

Published

on

הקורונה הביאה לסגירתם של בתי עסק רבים ואבטלה בקנה מידה שלא היה כדוגמתו *   אבל תחום הקונסטרקשן לא נפגע ואף הפך למשגשג יותר מאי פעם * עכשיו חברת Pro Star Builders מציעה לישראלים עבודה מכניסה במיוחד בתחום המכירות

בתקופה בה מקומות עבודה רבים נסגרים ואנשים מפוטרים, מעודד לראות חברות שדווקא מחפשות עובדים ומוכנות להשקיע בהם זמן וכסף על מנת להכשיר אותם לעבודה. אחת מהן היא חברת הקונסטרקשן Pro Star Builders . החברה הוקמה באוגוסט 2008 ומאז הוכיחה את עצמה כאחת החברות המובילות והטובות בתחום. החברה מציעה שירותי שיפוצים ובנייה בכל רחבי לוס אנג'לס ומחוצה לה. 

מעניין לציין שמאז שהקורונה פרצה לחיינו, עלה מספר האנשים המבקשים לערוך שיפוצים בביתם. ישראל אלטיט , אחד ממנהלי החברה מסביר:   "המון אנשים עובדים מהבית והם רוצים לשפר את תנאי העבודה מהבית ולהפוך אותו למקום עבודה נוח, בין אם אלו רצפות חדשות, משרד ביתי או גינה יפה. בנוסף, מאחר והם עובדים הרבה מהבית, הם שמים לב לדברים רבים שלא הבחינו בהם קודם לכן או דחו את שיפוצם כי רוב הזמן הם היו בעבודה ולא היה להם זמן לכך. יש כאלו שחייבים לשפץ בגלל נזילה מהגג או כל דבר אחר שמחייב שיפוץ מיידי. שני התנאים הללו משחקים לטובתנו בדיוק בתקופה הזאת, כי בעוד בעבר הם היו בעבודה או בסידורים מחוץ לבית, היום אין להם לאן ללכת, הם רוב הזמן בבית ולכן גם קל יותר להיפגש אתם".

ההקלות שניתנות לבעלי בתים לבניית ADU, יחידות דיור בשטח הבית המיועדות להשכרה, הביאו בעלי בתים רבים לשפץ את הגראג' שלהם ולהפוך אותו ליחידת דיור עם כתובת משל עצמה. "היום גם ניתן להפוך שתי יחידות בבית ליחידות דיור עם שתי כתובות שונות", אומר אלטיט "העיריה העניקה את ההקלות האלו בגלל מחסור בדיור ויוקר המחייה בלוס אנג'לס. הם חיפשו דרכים אלטרנטיביות שיאפשרו לאנשים להשכיר חדרים ולהקל על מצוקת הדיור וכך יוצא שכולם נהנים; גם אלו שמשכירים ומקבלים תשלום חודשי קבוע וגם השוכרים במחיר זול יותר".

אנשי מכירות רבים שעברו לעבוד בחברת Pro Star Builders גילו שהם יכולים להרוויח הרבה יותר במכירות בתחום הקונסטרקשן ממה שהרוויחו קודם לכן. אלטיט מקווה להביא סיילסמנים נוספים לחברה הנמצאת במגמת גדילה מתמדת. "אנו מייצרים 'לידים' עבור הסיילמסנים שלנו כל הזמן, זה לחלוטין בשליטה שלנו, כך שעבודה, אף פעם לא חסר. הרבה אנשי מכירות שעבדו בתחום הקוסמטיקה בקניונים למשל, מחוסרי עבודה היום ולא יודעים מה לעשות. אנו מציעים להם לבוא אלינו ולהתנסות במכירות בתחום הקונסטרקשן:   איך מתמחרים, סוג ההלוואות וחוקי בנייה. מה שהם למדו בעגלות ובחנויות הקוסמטיקה הם יכולים לתרגם למכירות בקונסטרקשן. אנחנו נותנים הכשרה של שבועיים-שלושה הכוללים לימוד עיוני, הדרכה, הסברה על תוכניות הבנייה, הכנה עם קבלנים ויציאה עם סיילסמנים מיומנים לפגישות כדי לראות איך זה מתבצע".

מציעים בית ספר לעסקים

אלטיט אומר שהעבודה כאיש מכירות הוא בית הספר לעסקים הטוב ביותר שתוכלו להירשם אליו. "אף בית ספר לעסקים לא יכול ללמד אותך ניהול עסק ברמה שאתה לומד אצלנו. שם אתה לומד דברים בצורה תיאורטית, אצלנו תלמד מעשית. אתה לומד כיצד למכור מוצר ולנהל מספר עסקים במקביל. 

"אני אומר לאנשי המכירות שלי שיסתכלו על כל לקוח כמו חנות. לחנות הזאת אתה צריך להביא אספקה, לעשות ספירת מלאי, לבדוק מתי פותחים וסוגרים את החנות, לוודא שהלקוחות בחנות מרוצים ולדאוג שהחנות מניבה הכנסה. כשאתה איש מכירות, אתה לומד לנהל מספר חנויות בו זמנית. שום בית ספר בעולם לא ילמד אותך לנהל עסק ברמה כזאת. 

"כשאתה עובד אצלנו, אתה לומד מהאנשים בעלי ניסיון עשיר. אתה לומד כיצד להתנהל מול לקוחות, גם הקשים מביניהם וכיצד לנצל את המומנטום של לקוח מרוצה, לקבל ממנו ביקורת טובה ב-Yelp, לומר לו שאם ימליץ עלינו לחברים או שכנים, נגמול לו על כך. לקוחות מאוד אוהבים לשמוע על לקוחות מרוצים אחרים".

יונתן, אחד מאנשי המכירות שבחברה, התגורר בלוס אנג'לס שש שנים ועסק בעבודות שונות עד שהגיע ל-Pro Star Builders והשתלב בה כאיש מכירות. בתום השנה הראשונה לעבודתו, הוא נדהם לגלות כמה הרוויח. "הוא עשה 260 אלף דולר בשנה הראשונה שלו אצלנו", מגלה אלטיט "הוא אמר לנו: אם אני מחשב כמה כסף עשיתי בסך הכל במשך שש שנים, זה לא מגיע לסכום שעשיתי בשנה אחת כאן". 

למרות שמקובל לחשוב על מכירות בתחום הקונסטרקשן ככזה בו עובדים גברים בעיקר, לדברי אלטיט דווקא לנשים יש יתרון רב. "לקוחות אוהבים להרגיש שהם מקבלים מעצבת וקבלן, וזה נותן להן פלוס רציני. יש לנו לא מעט נשים בחברה והן מצליחות יפה מאוד להביא לקוחות בזכות כך".

מרוויחים יותר מרופאים-מנחים

אלטיט פונה לא רק לסיילסמנים עם ניסיון אלא לכל אחד המתעניין במכירות ואוהב לעבוד בשטח. ולשאלה שמעניינת בעיקר כל סיילסמן פוטנציאלי, כמה בדיוק אפשר להרוויח? "מהניסיון האישי שלי, סיילסמנים בעלי מוטיבציה גבוהה יכולים כבר בחודשים הראשונים לעבודתם להגיע למשכורת של בין 10-15 אלף דולר בחודש. אחרי שנה, הם יכולים כבר להרוויח בין 20-25 אלף דולר בחודש. יש לי סיילסמנים שעושים גם 60-80 אלף דולר בחודש. אנו מכנים אותם: 'המנתחים' כי הם מרוויחים יותר כסף מרופאים-מנתחים בשיא הקריירה שלהם.

הסיילסמנים עובדים על אחוזים מהמכירות. ככל שסיילסמן מוכר יותר, הוא לא רק מרוויח יותר מכל מכירה, אלא גם מקבל הטבות גדולות יותר, מה שמעלה את רמת המוטיביציה שלו. "יש לכל אחד תוכנית שנבנת באופן אישי כדי לאתגר אותו למכור עוד ועוד" מסביר אלטיט. "יש שני סוגי של של אנשי מכירות: כאלו שעובדים כסיילסמנים ולא מצליחים למקסם את עצמם בחברה בה הם עובדים – וכאלו שרוצים לעשות הסבה, עובדים בתחום אחר במכירות, רוצים להיכנס לתחום הזה אבל חושבים שהם לא מבינים שום דבר בקונסטרקשן, אז איך הם יכנסו לזה? 

"אני פונה לשני הסוגים ואומר להם: 'בואו ותראו איך תצליחו להרוויח יותר ולהרגיש מסופקים יותר בעבודה. אנחנו נלמד אותכם הכל, מא'-ת' ונהפוך אתכם לאנשי מכירות מיומנים ומקצועיים בתחום הקונסטרקשן. 

״אין לכם מה להפסיד – אלא רק להרוויח".

==

ליצירת קשר ופרטים לגבי אנשי מכירות: לירון 310-746-8771. לפרטים כלליים: ישראל אטליט: 818-917-8751

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות