"היקף העבודה שלנו עלה ב-20-30% מאז תחילת משבר הקורונה" – שבוע ישראלי
Connect with us

Featured

"היקף העבודה שלנו עלה ב-20-30% מאז תחילת משבר הקורונה"

Published

on

נא להכיר את מוריס (משה) בניטה, בעלי ומייסד חברת הנדל"ן .Creative Realty Partners Inc *  הוא בוגר פנימיית בוייאר למחוננים בירושלים, לחם כצנחן במלחמת ששת הימים, דובר שש שפות ואב לארבעה ילדים מוצלחים * בניטה, פעיל בכיר בבית הכנסת 'אם הבנים' בוואלי, מנהל כבר 26 שנים רכישה ומכירה של אלפי יחידות דיור להשכרה ברחבי ארה"ב * ומגייס משקיעים ישראלים שמחפשים תשואה רציפה ומובטחת בחברה בעלת מוניטין ואמינות מוכחת * חשיפה והזמנה 

הראיון עם מוריס (משה) בניטה, בעל חברת הנדל"ן .Creative Realty Partners Inc, נערך כמו שראיונות רבים נערכים בימי הקורונה: טלפונית. בעוד אמריקאים רבים מובטלים בעל כורחם או נאלצים להמתין בבית בסבלנות עד שיוכלו לשוב למקומות העבודה שלהם, בניטה ממשיך לעבוד, ובמרץ. כנשיא חברת ההשקעות בנדל"ן מזה 26 שנים, בניטה מעיד שהפעילות של עובדי החברה דווקא עלתה בגלל האילוצים החדשים. "כל העובדים שלנו ממשיכים לעבוד מהבית וההספק שלנו הוא בין 25-30 אחוז גבוה יותר מהימים של טרום הקורונה, כי לא צריך להתלבש ולנסוע למשרד. אנו עורכים מדי יום שתי פגישות עם מנהלי הנכסים והעבודה מתנהלת באופן שוטף ויעיל", הוא מעיד.

אז מה זה אומר שתמשיכו לעבוד מהבית גם לאחר מכן?

"לא, כי יש גם חיסרון. הבן שלי מאמן את כל האנליסטיות שלנו וזה מסוג הדברים שעדיף לעשות ביחד במשרד".

מה התפקיד שלו בדיוק?

"הוא אחראי לכל הצד הטכני של הביזנס, מדבר עם עורכי הדין, עם הסוכנים, עם  מנהלי הנכסים, עורך את כל האנליזות ומוצא את העסקאות. תהליך מציאת הנכסים אצלנו מאוד מוקפד: הוא עורך אנליזה ומשווה בין האנליזה שלו לבין שלושת האנליסטים העובדים אצלנו  ובין האדם שמנהל את הדירות שמגיע עם האנליזה שלו כי הוא גר שם ומכיר את האזור היטב. לפעמים הוא אף  מכיר גם את בעל הבית, מה שבכלל עוזר לנתונים שאנו מקבלים. לאחר שאנו בוחנים את כל האנליזות, אנו קונים את הנכס. לפעמים אנו בודקים בין 30-40 נכסים עד שאנו בוחרים את הנכס הטוב ביותר, זה שיניב את התשואה הגבוהה ביותר. ועד היום, כל עסקה שקנינו היתה מאוד מוצלחת בזכות כך".

איפה אתם רוכשים את הנכסים שלכם?

"אנחנו  מחזיקים ב- 2,472 יחידות דיור בטקסס ופלורידה, כי שם תזרים המזומנים הרבה יותר גבוה. אנו מחזיקים כל עסקה כשנתיים, משפצים, מרימים את המחירים ואז מוכרים את הנכס והרווחים מעידים על כך שהעסק מתפקד במקסימום האפשרי".

מדובר בבנייני דירות או גם משרדים?

"אנו מתמחים אך ורק בדירות, 30 שנה שאני מתעסק רק בנכסי דירות".

למה בעצם?

"כי אני מאמין בהשקעה בדירות מגורים. הדירה היא הצורך הבסיסי של כל אדם. היא מאפשרת לו מקום לחיות בו. דירות היו תמיד עניין חזק מאוד.  לפני כעשור, בשנים כשהשוק היה במצב גרוע מאוד, היו הרבה עסקים שנסגרו. הרבה משרדים נסגרו ואילו הדירות תמיד המשיכו".

מוריס בניטה, בנו יונתן ובכירי החברה בבוורלי הילס

משקיעים פרטיים ו-Crowd Funding

מי הם המשקיעים שלכם?

"יש לנו רשימה של בין 700-800 משקיעים. ה-Lender  שלנו, שהוא הבנק שנותן לנו את כל ההלוואות, נמנה בין השותפים העיקריים. מנהל הנכס הוא גם שותף, הוא אינו שייך לחברה, אבל רואה כמה שהנכס שווה ותמיד מבקש להשקיע אתנו וכמובן שאין לנו בעיה עם זה. אנו מצליחים לאסוף את הכספים תוך שבוע-שבועיים אחרי פתיחת האסקרו. אנחנו שמים את 15 אחוז הראשונים של ה'דאון פיימנט' והשאר מתחלק בין המשקיעים ובין מימון המונים (Crowd Funding) והם שמים בדרך כלל  50 אחוז ממימון הדירות".

אותם משקיעים חוזרים ומשקיעים אתכם בפרוייקטים נוספים? 

"כן. אותם אנשים משקיעים שוב ושוב. כשאנו סוגרים את העסקה הם בדרך כלל מכפילים או אף משלשים את כספם ואז אנו עוברים לעסקה גדולה יותר. העסקה הגדולה ביותר שלנו בשנה שעברה היתה בשווי של 53 מיליון דולר. זו היתה עסקת חבילה של שלושה נכסים בטקסס".

המשקיעים שלכם מקבלים רווחים מדי חודש? 

"בהחלט. כל חודש המשקיעים מקבלים החזרים (חלוקה של הרווחים) ולאחר מכן כשמגיע הזמן – כשנתיים אחרי הקניה, כשמוכרים את הנכס אז ההחזר שלהם הוא פי שניים מסכום השקעתם. יש לזכור עם זאת שזה עסק של 'ריזיקות' אז יכול להיות שהרווחים יהיו פחותים או גבוהים יותר".

באיזה גובה החזרים מדובר?

"זה בהתאם להשקעה כמובן. אנו שואפים לבין 8-10 אחוז חודשית. זה לא אומר שיש עסקאות פחות או יותר טובות".

האם אתם מחפשים כרגע נכסים להשקעה?

"כן. אמנם עכשיו אנחנו יותר ב'שוונג' של מכירה לא של קניה. יש לנו שלוש עסקאות שנכנסו ל'אסקרו'. אנחנו לוקחים פסק זמן לעשות 'פליפ', למכור חלק מהנכסים שברשותנו. לאחר שנמכור נתחיל מחדש לקנות נכסים חדשים".

בניטה בארוע משפחתי. מיישם את הכללים שלמד בירושלים

מיסטר בניטה, תתקשר אליי בבקשה

בניטה, יליד מרוקו, עלה לישראל כשהיה בן 13 והתחנך בפנימיית בוייאר לילדים מחוננים בירושלים. בצבא הוא שירת בחיל הצנחנים וכלוחם במלחמת ששת הימים. זמן קצר לאחר שיחרורו, כששימש כמורה דרך בירושלים, יצא לו ללוות את חניכי הרב ראובן קזנר מקרוליינה וכך הכיר את הרב שהתיידד עמו והציע לו לנסות מזלו בארה"ב. בשנת 1969 טס בניטה לקרוליינה והתארח בביתו של הרב. "הוא הציע לי חדר בביתו עד שאמצא עבודה. אחרי כשלושה חודשים שם, קיבלתי עבודה כמורה לעברית ובד בבד למדתי שנתיים באוניברסיטת דרום קרולינה . אח"כ התקבלתי לאוניברסיטת ג'קסונוויל בפלורידה, שם גם קיבלתי עבודה כמורה לעברית ומחנך נוער", מספר בניטה. 

במהלך עבודתו בבית הספר היהודי, הוא היה מתלווה לתלמידים לטיולים. פעם אחת הוא ניסה לשכנע את אחת הנערות להצטרף לטיול של התלמידים שיצאו לקייטנה בפארק בקולורדו. "הילדה לא רצתה לנסוע למרות שהיה מדובר בקייטנה מאוד מהנה. היינו רוכבים על סוסים, עושים רולר סקייט והמקום עצמו היה מקסים. בדיעבד התברר לי שהיא לא רצתה לנסוע כי היא יצאה עם איזה 'שוורצה' למגינת ליבו של אביה. הוא נהג לעקוב אחריה כי רצה לבדוק עם מי היא מדברת וכך יצא שגם שמע את השיחה שלי איתה בה הצלחתי לשכנע אותה להצטרף לקיטנת בית הספר. כשחזרנו מהקייטנה, מצאתי הודעה על המכונה שלי מאביה של אותה נערה: מיסטר בניטה, תתקשר אליי בבקשה".

הוא ביקש להודות לך שהרחקת את בתו מהבחור?

"לא בדיוק. הוא ביקש לשאול אותי כמה אני מרוויח בשנה, אמרתי לו: 22 אלף דולר. והוא שאל אותי: 'מה דעתך לעשות את הסכום הזה כל חודש?' הוא הסביר לי שהקשיב לשיחה שלי עם בתו ושהוא מעולם לא שמע איש מכירות טוב יותר ויש לו 30 אנשים מכירות בחברה שלו אז הוא יודע על מה הוא מדבר. הסכמתי והפכתי לאיש המכירות שלו בחברה לבידוד לבתים (insulation).

כמה זמן עבדת אצלו?

"במשך שש שנים ואחר כך כבר פתחתי חברה משלי והתחרתי בחברה שלו. כך גיליתי שאלוהים העניק לי כישרון למכירות. בהמשך כשעברתי לתחום בו אני עוסק היום, נדל"ן, קיבלתי את תואר איש המכירות של רימקס מספר שתיים בעולם בשנת 2001 והיום אני איש המכירות מספר אחד של החברה בקליפורניה והוואי. החברה שלי 'קריאטיב ריאלטי' נמצאת תחת הדגל של רימקס".

בניטה הוא אב לארבעה ילדים. בנוסף לבנו יונתן העובד אתו, הוא גם אב לשלוש בנות: כלנית שחזרה בתשובה גרה עם בעלה במאה שערים והיא כותבת ספרי ילדים, ניקול בוגרת אוניברסיטת הרווארד בבוסטון, היא אופטומטריסטית בקייזר וליסה, בעלת חברת טיפול בבעלי חיים, אישתו מישל היא מעצבת פנים ועיצבה בכישרון רב את בית משפחת בניטה מבחוץ ומבפנים.

כשהוא לא מוכר וקונה נכסים, תמצאו אותו בבית הכנסת 'אם הבנים' בוואלי, שם הוא משמש כסגן נשיא בית הכנסת וגם משמש כזמר הלא רשמי של בית הכנסת, מעודד את המתפללים לשיר בנוסף על התפילות הרגילות גם את שירי ארץ ישראל היפה.

חוץ מכישורי השירה שלו, בניטה גם התברך בכישרון מיוחד לשפות, מה שעזר לו מאוד בעבודתו כמתווך דירות. "אני דובר כחצי תריסר שפות", הוא מפתיע ,"בשנת 1973 סיימתי את לימודי מתורגמן פרלמנטרי בעברית, צרפתית, איטלקית ואנגלית. אני גם דובר רוסית לא רע, ארמית, רומנית ומעט יידיש. הייתי אומר שאני המרוקאי הכי אשכנזי שיש כי 80 אחוז מהחינוך שלי קיבלתי מיוצאי מדינות מזרח אירופה".

בניטה בבית הכנסת "אם הבנים" בנורת' הוליווד. השקעה ואמונה

העולם חייב לרסן את הסינים

אי אפשר לסיים את הראיון מבלי לשאול אותך מה דעתך על מה שקורה היום עם נגיף הקורונה?

"אין צורך בהרבה דמיון בכדי להבין מה שקרה פה. הקורונה היא ללא ספק תגובת הסינים לתקיפותו של טראמפ. הוא הציג בפניהם תנאים להגנת כלכלת ארה"ב שיביאו להם להפסדים כלכליים חסרי תקדים. אחרי מגפות קודמות, קל לעולם לחשוב שזו מקריות. המגפה של 2020 ראשית 'פרצה' בסין. העיר הקטנה יחסית, ווהאן, הוקרבה, עם מספר מצומצם של נפגעי הווירוס, על ידי המשטר הקומוניסטי. תוך זמן קצר ווהאן 'ניצחה' את הווירוס והמשק חזר למסלולו. בלית ברירה, נשיא סין טס לוושינגטון לחתום הסכם כלכלי. הוא החתים את טרמפ שסין מתחייבת לקנות סחורה אמריקאית בסכומים אדירים 'חוץ ממקרים של יד האלוהים או של פנדמיק'. 

"היום טראמפ מבין שהוא 'נדפק' ומחריש עקב הבחירות הקרבות. כל שווקי העולם בהפסדים עצומים, והסינים חוגגים את נצחונם במלחמת עולם שלישית וזאת ללא ירייה של כדור אחד. סין קנתה את מניות העולם כולו וזאת אחרי שהורידה את ערכן. הסינים הפכו לבעלי החברות העולמיות הנמצאות בסין מבלי שכספם יעזוב את גבולות סין. כולנו ראינו את הנשיא הסיני ללא מסכה בבית חולים בווהאן כשהוא מצהיר על נצחונו נגד הווירוס. וכאן נשאלת השאלה האם סין הוליכה שולל את העולם עם הקורונה בכדי להציל את כלכלתם? סין לדעתי חייבת לדעת שהעולם מבין מה שהיא עשתה. העולם חייב לקום כגוף אחד, כמו בעלות הברית במלחמת העולם השניה, ולדרוש מסין פיצויים עבור אובדן הנפש והפגיעה בכלכלה".

עם השחקן-זמר-בימאי מייק בורשטיין. 

אתה אופטימי לגבי העתיד?

"אני אופטמיסט מושבע. גם כשהשוק הנדל"ן היה במשבר בשנת 1980, מצאתי פיתרון ומכרתי הרבה נכסים. למדתי איך להפוך את הלימון החמוץ ללימונדה".

מה הסוד שלך להצלחה?

"אענה לך כמו שעניתי בפגישת מחזור של בוייאר כשנשאלתי את אותה שאלה. אם למדת, וחונכת כראוי,  תמצא שבכדי להצליח בחיים, אין לך כל צורך ב'פויילשטיק', ובלספר 'בובי מעייסס' כי אלה באים לכסות ולחפות על חוסר ידע אמיתי וכנה. אני ממליץ תמיד להיות כנה ומלומד בתחום בו אתה עוסק. אם יש לך את הידע המקצועי, הוא יאפשר לך להיות מוצלח מבלי לסבן אף אחד".

====

דוא"ל: Mauricebenitah1@gmail.com

טלפון: 310-351-7400  

כתובת:

9465 Wilshire Blvd., Beverly Hills 90210

Featured

החל מיום רביעי: חובת מילוי טופס בידוד בכניסה ללוס אנג׳לס

Published

on

נוסעים שיגיעו דרך שדה התעופה הבינלאומי LAX, שדה התעופה וואן נייס ותחנת הרכבת יוניון בדאון טאון יידרשו החל מיום רביעי לחתום על טופס המאשר הסגר עצמי מומלץ לקליפורניה למשך 14 יום, בתגובה לעליית שיעורי הנגיף הקורונה

הטופס יהיה זמין בכתובת travel.lacity.org, אמר ראש העיר אריק גרסטי במהלך תדרוך וירוס קורונה ביום שני. גרסטי דחק באנשים לא לנסוע בחופשת חג ההודיה, ואפילו לא לחצות את העיר בגלל המקרים הנפוצים ביותר של COVID-19 .

גרסטי אמר כי הוא בטוח כי מועצת המפקחים של מחוז לוס אנג'לס, המיועדת להתכנס ביום שלישי לדיון במגבלות וסגירות הקשורות לווירוס-קורונה, תקבל החלטות נכונות.

"אני יודע שזה לא פופולרי בקרב כולם, אבל אם לא ננקוט בפעולות האלה עכשיו, מתי?" אמר גרסטי.

"אני יודע שיש את הדחף לטוס בחגים… אבל אני חושב שהמדיניות שקיבלה (המחלקה לבריאות הציבור) ברורה", אמר גרסטי, ״כאשר הממשלה המקומית היססה ליישם מגבלות של COVID-19, העסקים נאלצו להישאר סגורים זמן רב יותר בגלל התפשטות הנגיף. אבל הוא גם אמר שהוא יודע שעסקים מתקשים. "שוחחתי עם נשיא מועצת העיר שלנו (נורי מרטינז), שוחחתי עם מפקחי המחוז שלנו, והוא יודע שאם הצווים הללו אכן יורדים, עלינו להפסיק לסעוד בחוץ או להגביל את שעות העסקים האחרים, אנחנו ניקח את הכספים שיש לנו לסיוע עסקי ונגביר אותם לתעשיות אלה כדי להעביר את התקופה הזו ולשמור על אותם עסקים בחיים כדי להגן על אותם מקומות עבודה ולוודא שהם יוכלו לעמוד על רגליהם שוב", אמר גרסטי.

גרסטי אמר כי מחוז לוס אנג'לס עלול להיות במצוקת מיטות האשפוז לחולי וירוס קורונה עד חג המולד אם שיעור המקרים החיוביים ב- COVID-19 ימשיך במגמתו הנוכחית. ״ייתכן שיהיה צורך להקים בתי חולים זמניים אם זה יקרה״. עם זאת, גרסטי לא חושב שספינת החולים של צי האמריקני מרסי תצטרך לחזור. היא עגנה בנמל לוס אנג'לס לשימוש במקרים שאינם הידבקות בוירוס הקורונה במהלך האביב והקיץ כמגן מפני מחסור במיטות אשפוז שלא התממשו.

גרסטי אמר כי קיים דיון ביום שני עם הנשיא המיועדת ג'ו ביידן וסגנית הנשיאה הנבחרת קמלה האריס בנוגע למדינת לוס אנג'לס והמאבק שלה נגד COVID-19, ואמר להם שהנגיף יתפשט עוד יותר אם אנשים לא ימלאו אחר פרוטוקולי הבריאות.

"לא משנה מה עשית בשבוע שעבר או בחודש שעבר," אמר גרסטי לבידן והאריס. "ל- COVID לא אכפת מה עשינו אתמול. ל- COVID אכפת רק איך אנחנו פועלים כרגע, והרגע שאנחנו מפסיקים לפעול כדי להגן על חיים, הרגע שבו אנו מתעלמים מהמספרים או מקווים שאיכשהו שהם פשוט ייעלמו – הוא הרגע בו החיים אבדו".

אתרי הבדיקה של COVID-19 בלוס אנג'לס יהיו סגורים בימי חמישי ושישי לרגל חג ההודיה, אך ייפתחו מחדש בשבת.

המשך לקרוא

הפייסבוק שלנו

הירשם לניוזלטר שלנו

כתבות שבועיות